Tecnocasa, in ripresa mercato immobili industriali e commerciali, effetto Giubileo nella capitale

AdnKronos

di adnkronos – 4 Dicembre 2024

(Adnkronos) – “Il segmento degli immobili per l’impresa si inserisce in un quadro economico in leggera ripresa. La crescita del Pil per fine anno è attesa intorno a +0,8%. In questo contesto la nostra rete ci restituisce un mercato comunque caratterizzato da una buona domanda che interessa capannoni, negozi e uffici”. Così Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa, in occasione della conferenza stampa ‘Immobili per l’impresa’. Crescono i prezzi e i canoni di locazione dei capannoni nella prima parte del 2024. La motivazione è una carenza di offerta, soprattutto di nuova costruzione. In particolare, le aziende della logistica sono alla ricerca di immobili efficienti, meglio se certificati. Sempre più, infatti, le nuove costruzioni sono sostenibili, edificate secondo criteri di efficienza energetica e con il minor impatto possibile sul territorio. L’aumento dei costi di costruzione ha però rallentato le operazioni di sviluppo destinate alla locazione e, per questo motivo, le aziende quando possono acquistano il terreno e commissionano la costruzione dell’immobile. Per chi opera nella logistica è fondamentale la vicinanza a importanti arterie di collegamento ma, anche in questa prima parte del 2024, si conferma la saturazione delle location prime che spinge le aziende a spostarsi nelle posizioni secondarie.  Occorre sempre ricordare che ci sono comuni che hanno previsto nei propri piani regolatori un limite all’insediamento di strutture logistiche nel loro territorio. Il Veneto, la Lombardia e l’Emilia-Romagna, sono tra le principali regioni italiane interessate da sviluppi e progetti a vocazione logistica, anche alla luce della presenza di importanti arterie di collegamento. Nella prima parte del 2024 si sono registrate difficoltà per alcune realtà del settore fashion, automotive e con relazioni commerciali con la Germania e, in alcune aree, si è segnalato un rallentamento dello sviluppo di piani industriali a causa del difficile reperimento di manodopera specializzata. Cresce la ricerca di spazi da destinare a data center e di terreni su cui installare impianti fotovoltaici. L’Agenzia delle Entrate conferma, nella prima parte del 2024, la crescita delle compravendite: +12,6% per i capannoni.  I dati del Gruppo Tecnocasa confermano che è aumentata la percentuale di chi acquista queste tipologie, passata da 28,3% della prima parte del 2023 a 35,4% dello stesso periodo del 2024, grazie alla possibilità di acquistare a prezzi più bassi vista la diminuzione che si è avuta negli ultimi 10 anni: -10,5% per le tipologie usate e 7,6% per quelle di nuova costruzione. Tra le motivazioni dell’acquisto prevale lo stoccaggio merce ma c’è un buon 10,3% che ha interessato aziende di produzione. Sul versante della locazione la finalità di stoccaggio merci arriva al 64,8%; I canoni di locazione invece negli ultimi dieci anni sono aumentati del 15,6% per le tipologie usate e del 6,7% per quelli di nuova costruzione. I tagli più acquistati e locati hanno una metratura inferiore a 500 mq.  Nelle grandi città continua la ricerca di capannoni finalizzata al cambio d’uso in residenziale, laddove ci siano le condizioni per farlo. Quasi sempre si tratta di strutture industriali obsolete, posizionate all’interno di aree in cui si segnala un forte recupero del segmento residenziale. Le città più attive in questo senso sono Milano e Torino, anche se questo mercato fa sempre più i conti con l’aumento degli oneri di costruzione e di conversione. Anche il segmento del retail evidenzia una ripresa dal lato delle compravendite, sono infatti in crescita nella prima parte del 2024 secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate: +6,0% rispetto allo stesso periodo del 2023. Anche i dati diffusi dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa forniscono indicazioni in tal senso, evidenziando però un calo della componente per investimento che pasa da 50,5% a 44,2% restando comunque la motivazione principale resa possibile dal ribasso dei prezzi avvenuto negli ultimi dieci anni: -25% per le soluzioni in via di passaggio e -28,7% per quelle in via non di passaggio. Tiene bene il retail nelle vie di pregio, nelle top location e di alto passaggio delle metropoli, soprattutto se interessate da importanti flussi turistici. Questi ultimi, danno una spinta soprattutto alla ristorazione che è sempre alla ricerca di immobili dotati di canna fumaria e di dehor esterno.  Si conferma la richiesta di immobili di qualità da poter pubblicare sui social per aumentarne l’attrattività. Sul versante della locazione, (il 74,9% dei contratti stipulati dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa), è in deciso aumento la ricerca di spazi da destinare alla cura della persona, passata da 14,9% a 23,4%. Cresce anche la ristorazione che passa da 9,8% a 11%. Il 15,3% dei negozi è affittato per realizzare studi professionali. Questi ultimi, quasi sempre, si insediano su strade di basso transito scelte anche da chi avvia start up oppure recupera visibilità sui social. La maggioranza dei negozi locati o compravenduti è inferiore a 100 mq. Nelle vie di alto passaggio si paga sempre la key money essendoci bassa vacancy.  Si segnalano difficoltà per i negozi di vicinato che, dopo il boom del periodo della pandemia, stanno facendo i conti con l’aumento dei canoni di locazione, con la concorrenza dell’e-commerce e dei centri commerciali. Rallenta lo sviluppo di supermercati di vicinato. I canoni di locazione sono comunque diminuiti negli ultimi dieci anni: -19% per le posizioni in via di passaggio e -18,4% per quelle in via non di passaggio. Il mercato degli uffici continua a dare segnali di miglioramento. Cresce la richiesta di spazi in affitto alla luce della riorganizzazione di numerose aziende e alla rimodulazione dello smart working. Resta prioritario per le aziende il benessere dei lavoratori. Si cercano soprattutto tagli inferiori a 100 mq. I potenziali inquilini sono sempre molto attenti al contenimento delle spese di gestione, ragione per cui prediligono le soluzioni all’interno di centri direzionali efficienti e di ultima generazione. In alternativa si cercano uffici usati ma in buono stato, luminosi e con impianti a norma. Piacciono sempre le zone più esterne, facilmente raggiungibili, dotate di parcheggi o servite da metropolitana o altri mezzi di trasporto. Le location centrali delle metropoli sono scelte per insediare uffici di rappresentanza. Resistono in alcune città gli studi associati mentre sembra esserci un ridimensionamento del fenomeno del co – working. Il ribasso dei prezzi, avvenuto negli anni scorsi, sta portando i professionisti a valutare l’acquisto dell’immobile. Infatti, negli ultimi dieci anni gli uffici hanno perso il 21,3% del loro valore (nuovo) e il 22,8% se usati. I dati dell’Agenzia delle Entrate segnano +6,5% di incremento di compravendite. Si consolida l’interesse per gli uffici obsoleti e inseriti in contesti residenziali, al fine di sottoporli a cambio di destinazione d’uso in abitativo. Sono interessate al fenomeno soprattutto le grandi metropoli dove il mercato residenziale è in decisa ripresa anche se gli investitori devono fare i conti con regolamenti urbanistici sempre più severi. Questo fenomeno, negli anni, ha portato anche a una riduzione dell’offerta di uffici con cui adesso la domanda deve fare i conti. Anche gli affitti sono diminuiti nell’ultimo decennio: -9,2% per le soluzioni usate e 10,2% per quelle di nuova costruzione che però iniziano a segnalare un recupero.  L’andamento dell’economia italiana potrà incidere sul segmento degli immobili per l’impresa. Dovrebbe resistere il segmento dei capannoni, in particolare per quello logistico di cui c’è ancora carenza di offerta. Sui negozi ci aspettiamo una tenuta sulle vie di lato passaggio e nelle top location. Una maggiore difficoltà è attesa nelle aree non soggette ad alto passaggio e per i negozi di vicinato. Sul direzionale alla luce del forte interesse per la tematica Esg ci attendiamo un calo dei valori nelle strutture più obsolete e una valorizzazione di quelle di nuova generazione”. Il Giubileo cambia il volto immobiliare commerciale della capitale; infatti l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa rileva un’intensa la ricerca di negozi nel quartiere Prati in attesa del Giubileo, in particolare a Prati-Borgo, in via della Conciliazione. Si cercano piccoli spazi per aprire prevalentemente ristoranti, nonostante la contingentazione delle licenze, e locker per bagagli. In questa zona si affitta a 1920 euro al mq annuo. Sempre molto apprezzata via Cola di Rienzo, dove nel tratto più interessante, a ridosso di piazza Risorgimento si affitta a 2400 euro al mq annuo. Cercano prevalentemente attività di vendita al dettaglio di abbigliamento, accessori. I canoni di locazione verso piazza Libertà oscillano da 840 euro fino a 1200 euro al mq annuo.  Nei quartieri Tuscolana e Tiburtina buona la domanda di chi avvia attività di servizi. Le vie di maggior passaggio sono via Tuscolana, viale San Giovanni Bosco e via dei Consoli nel quartiere Tuscolano. Qui si toccano i valori più elevati che arrivano a 1200 euro al mq annuo e si insediano i brand più importanti. Via Tiburtina è un’altra importante arteria, molto richiesta con presenza di metrature molto ampie.  I professionisti delle agenzie Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’impresa hanno notato nell’anno in corso una discreta fiducia degli imprenditori che hanno optato per l’acquisto di immobili strumentali, dove hanno concentrato l’attività; spesso si tratta dello stesso in cui già operano. A Ostiense, in particolare nella zona di Porto Fluviale, tiene la ristorazione e sono in aumento le richieste di spazi per aprire attività di questo tipo che non riescono a insediarsi nelle zone più centrali dove c’è il contingentamento delle licenze.  A Magliana e Marconi tiene sempre il food e si segnala una ripresa di ricerca di spazi da parte di franchising del settore arredamento/casa. Le vie di maggior passaggio sono via della Magliana, viale Marconi e viale dei Colli Portuensi. Il tratto più richiesto è viale Marconi fino a Lungotevere degli Inventori dove un locale commerciale si loca a 480 euro al mq annuo. I prezzi sono di 7000 euro al mq. A sud della città continua ad esserci interesse da parte di sviluppatori di supermercati per la ricerca di spazi oltre i 200 mq.  Nel quartiere Nomentano-Ionio il mercato dei locali commerciali evidenzia una buona domanda di soluzioni in affitto. Su corso Trieste, viale Libia, viale Eritrea si ricercano spazi di piccole medie dimensioni (non oltre 100 mq) per insediare attività legate al food, servizi alle persone (come centri estetici) e alle imprese. Negli ultimi tempi si segnala una ricerca di spazi in vie non di transito da parte di imprenditori immigrati che avviano attività artigianali. Per quanto riguarda gli immobili industriali, in particolare i capannoni, in provincia abbiamo notato una sofferenza dal lato dell’offerta, soprattutto nel polo industriale di Santa Palomba. C’è carenza di tagli compresi tra 800 e 1500 metri quadrati. La richiesta di aziende nel settore della logistica rimane molto vivace e cresce la domanda da parte delle imprese che operano nel settore delle energie rinnovabili e delle aziende di nicchia. A Pomezia, a fine anno, su un terreno industriale di circa 97 mila metri quadrati, sarà operativo un nuovo polo logistico di circa 26.000 metri quadrati. Sorgerà in un’area strategica per il territorio di Roma. Sarà certificato ‘Breeam very good’ grazie a un impianto fotovoltaico da 2,8 MW. Le aree verdi progettate, oltre a contribuire al miglioramento della biodiversità locale, potranno essere godute anche dalle persone che vi lavorano.  Il mercato immobiliare per l’impresa a Milano città, secondo l’analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa resa nota oggi in occasione della conferenza stampa ‘Immobili per l’impresa’, segna sia per la vendita che per la locazione un trend positivo. Il comparto il più interessante mercato per volumi è quello dei negozi, che vede incrementi di valore rispetto alle rilevazioni dello scorso anno pari al 4 al 5,5% per vie di passaggio e non; stessa tendenza i canoni di locazione che mostrano un aumento per le posizioni più centrali. I negozi insieme ai laboratori sommano circa il 50% delle compravendite in città.  La ristorazione e la somministrazione prevalgono nelle richieste delle zone centrali di Milano. I Navigli sono sempre più frequentati da turisti e la rete non segnala negozi vuoti, stessa tendenza nella zona di Porta Ticinese che conta anche la richiesta di negozi di abbigliamento. In crescita anche il quartiere di Porta Romana che si sta affermando come alternativa, frequentata più dai milanesi, alla più gettonata zona navigli pervasa da turisti. Vantaggio legato alle presenze di due importanti università. Spicca anche via Orti, una traversa di Porta Romana dove si sono insediati numerosi ristoranti. A Porta Ticinese si vende a 8500-6000 al mq, mentre si scende a 5000 nella zona di Porta Romana. Su via Torino continua l’interesse per la ristorazione, anche da asporto e la ricerca di spazi da parte di brand di abbigliamento giovane. Prezzi da 6500 a 14500 euro al mq, canoni da 550 a 1400 euro al mq annuo. Esiste un discreto turnover soprattutto nel tratto di via Carrobbio. Chi opera nella ristorazione è sempre alla ricerca di locali ‘d’appeal’ per pubblicarli sui social.  Il mercato leggermente più periferico di Dergano si qualifica sempre la ristorazione ma anche per attività di servizi persona e, in alcune vie, sta prevalendo la presenza di attività artigianali. La Bovisa, con la spinta dell’università del politecnico, trascina un mercato a prezzi più competitivi per la ristorazione e i volumi sono ottimi. Nella zona sud-orientale si cercano prevalentemente negozi da acquistare per la buona redditività, chi apre un’attività commerciale si orienta nelle aree di forte passaggio pedonale e veicolare come viale Corsica, viale Montenero, corso di Porta Romana e corso Lodi. L’area ovest si conferma la zona più apprezzata su molte vie come corso Vercelli via Belfiore difficilmente si liberano posizioni, mentre nella zona di via Marghera, Ravizza e Sanzio si segnala più turnover. Sull’acquisto la zona ovest la fa da padrona con prezzi al metro quadrato attorno ai 10.000 euro al mq.  Stessa logica segue il mercato delle locazioni con valori massimi di 700/1200 euro al mq per la zona ovest nelle vie più belle (via Vercelli, via Belfiore), 700 euro mq l’anno nelle zone più turistiche (come Ticinese) e 600 al mq nella zona di Porta Romana. Occorrerà capire le future tendenze in alcune zone, un provvedimento di salvaguardia ha definito una nuova disciplina per le attività di somministrazione di alimenti e bevande nonché la vendita di prodotti alimentari, l’obiettivo sembrerebbe mirare alla minor concentrazione di molteplici esercizi commerciali della cosiddetta movida dove l’afflusso di avventori risulta particolarmente intenso. Quello degli uffici è l’altro segmento immobiliare che trascina il mercato con circa il 25%. Milano si attesta in prima posizione tra le città d’Italia in termini percentuali, frutto anche di un crescente avanzamento del settore terziario. Da rimarcare che Milano e la sede dove si concentrano numerosi interventi di nuova costruzione che ospiteranno le sedi di importanti aziende. Edifici tutti caratterizzati da un’alta attenzione alla sostenibilità ambientale ed energetica, alla riorganizzazione di spazi in modo tale da facilitare le interazioni tra chi li vive. Vivace anche la domanda di professionisti della finanza e di studi legali alla ricerca di soluzioni di rappresentanza. Prediligono le posizioni presso la metropolitana.  “Il Gruppo Tecnocasa – afferma Emanuele Leggieri, responsabile Rete immobili per l’Impresa – ha da sempre l’obiettivo di offrire al cliente un servizio efficiente e completo, anche quando si tratta di immobili non residenziali. E lo fa mettendo in campo competenze qualificate e un modello organizzativo con una rete, unica in Italia, specializzata esclusivamente nel settore immobili per l’impresa con professionisti dedicati solo alla gestione di soluzioni industriali e commerciali. Ad oggi sono 138 le agenzie affiliate a marchio Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa, distribuite sul territorio nazionale, per un totale di circa 590 operatori attivi tra collaboratori, affiliati, coordinatrici e responsabili. Il dato segna una crescita del 13% rispetto al 2023 e prevediamo una crescita graduale e sostenibile della rete. Per il 2025 sono previste circa 20 nuove aperture. Questo nostro comparto si rivolge al mondo dell’imprenditoria offrendo consulenza per acquisto, vendita, locazione e valorizzazione di immobili ad uso terziario, industriale e commerciale. Abbiamo chiaro quanto sia importante per un’azienda trovare il giusto immobile, individuare la corretta collocazione per la propria attività e capire quali spazi lavorativi siano funzionali al business, all’efficienza e anche al benessere delle persone che ne fanno parte. Vogliamo contribuire così alla crescita delle aziende supportando gli imprenditori, piccoli o grandi che siano, ascoltando le loro esigenze e rispondendo a tutte le necessità inerenti alla definizione dell’immobile, negozio, ufficio o capannone in cui si insedieranno. Avere un partner solido come Tecnocasa che conosce in maniera approfondita il territorio e che è in grado di guidare il management o la proprietà nella scelta della location, permette di risparmiare tempo e di gestire al meglio l’intero patrimonio immobiliare”.     —lavoro/datiwebinfo@adnkronos.com (Web Info)

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