Cedolare secca affitti commerciali — idealista/news

Con l’arrivo del nuovo anno, la cedolare secca per l’affitto dei locali commerciali sta tornando nuovamente al centro dell’attenzione. Con la nuova riforma fiscale del 2025, il Governo intende apportare delle modifiche a diverse imposte tra cui questa: si intravede dunque la possibilità di reintrodurre tale agevolazione con alcune aggiunte, includendo ulteriori tipologie di immobili adibiti ad attività commerciali. 

Una misura di questo tipo si era vista nel 2019 con un regime di tassazione agevolato al 21% sugli affitti di alcuni locali, e con numerosi effetti positivi. Vediamo dunque la situazione odierna e le prospettive più accreditate per il prossimo futuro.

Quali immobili commerciali possono usufruire della cedolare secca?

La cedolare secca per i locali commerciali può essere applicata solo ai contratti di locazione stipulati nel 2019, nello specifico come si evince dalla documentazione dell’Agenzia delle Entrate vi è la possibilità di applicazione della cedolare secca per i contratti stipulati tra il 1 gennaio 2019 e il 31 dicembre 2019 rientranti nei requisiti. Questa opzione riguarda esclusivamente immobili classificati nella categoria catastale C/1, ossia negozi e botteghe, con una superficie massima di 600 metri quadrati, escluse eventuali pertinenze. L’aliquota prevista per tale regime fiscale è pari al 21%.

La situazione attuale sulla cedolare secca per locazione commerciale

Escludendo dunque gli affitti commerciali stipulati nell’anno 2019, e quindi soffermandoci sul 2024 la cedolare secca è applicabile solamente agli immobili residenziali destinati ad uso abitativo, con aliquote del 10% o del 21% in base al tipo di contratto. Tuttavia, con la nuova riforma fiscale indetta dal governo Meloni, l’obiettivo vorrebbe essere quello di tornare a garantire l’applicazione della cedolare secca anche ad altri tipi di immobili, non solamente per finalità abitative. L’agevolazione dovrebbe infatti essere estesa anche a immobili utilizzati per fini commerciali e a immobili non residenziali, come i fabbricati.

Quando non è possibile applicare la cedolare secca?

Non è sempre possibile applicare la cedolare secca, in alcuni regimi fiscali è escluso. In linea generale la cedolare secca è oggi esclusa per tutti gli immobili non ad uso abitativo; entrando più nello specifico, non è possibile applicare la cedolare secca per uffici (categoria A10), locali commerciali o capannoni. 

Altri vincoli di applicazione di questo regime fiscale sono la durata del contratto – questi devono essere obbligatoriamente superiori a 30 giorni – e che la stipulazione dei contratti avvenga tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa (ad esempio, quando il locatore è una società, un ente o una partita IVA che opera come impresa).

Come funzionerà la cedolare secca estesa con la nuova riforma fiscale

L’obiettivo della nuova riforma fiscale vorrebbe essere quello di semplificare l’attuale sistema fiscale per i contribuenti e le imprese: prevede infatti diversi interventi sull’imposte allo scopo di semplificare il sistema fiscale e quindi di ridurre la pressione fiscale a carico dei cittadini. È prevista perciò la reintroduzione di una cedolare secca anche agli immobili non ad uso abitativo, contrariamente alla norma vigente al momento.

Nello specifico, secondo le prime conferme pervenute a riguardo, con la nuova riforma fiscale la cedolare secca sarà estesa – e quindi applicabile – anche gli immobili commerciali e non solamente alle abitazioni. Sembra che le regole saranno le stesse attualmente vigenti per gli immobili residenziali, così facendo i proprietari non dovrebbero pagare le imposte IRPEF o altre tasse. 

I requisiti per l’applicazione della cedolare secca estesa agli affitti commerciali

Le associazioni di categoria hanno sottolineato l’importanza di ampliare l’applicazione di questa agevolazione fiscale a tutte le tipologie di immobili, non limitandola esclusivamente a quelli destinati ad uso abitativo. In tali casi, il requisito fondamentale dovrebbe essere la comprovata presenza di un’attività commerciale negli immobili affittati.

Si attende l’attuazione concreta della legge delega già approvata, il cui testo risulta più snello rispetto alle previsioni iniziali. In precedenza, si ipotizzava infatti l’applicazione della cedolare secca solo per specifici tipi di immobili, con limitazioni legate a una superficie minima di 600 metri quadrati destinati ad attività commerciali. Con la nuova delega fiscale, però, il vincolo relativo alla metratura è stato eliminato, lasciando come unico requisito la presenza di un’attività d’impresa o autonoma svolta nell’immobile. Inoltre, l’agevolazione non dovrebbe essere limitata temporalmente, rendendola applicabile a prescindere dall’anno in cui è stato stipulato il contratto di locazione.

Quali sarebbero i vantaggi della cedolare secca estesa?

La cedolare secca così estesa garantirebbe diversi vantaggi ai proprietari degli immobili. Le associazioni di categoria da diverso tempo richiedevano al Governo la reintroduzione di un’agevolazione fiscale di questo tipo: un’estensione della cedolare offrirebbe infatti un importante incentivo nel settore immobiliare, invogliando così la nascita di nuove attività e sostenendo l’economia nelle aree non residenziali e periferiche, nonché favorendo l’utilizzo di fabbricati attualmente inutilizzati, i quali diventerebbero un’importante risorsa per lo sviluppo di nuove startup o piccole imprese. Questo perché si andrebbero ad abbassare le tasse per l’affitto di un locale commerciale, ad oggi importanti.

La cedolare secca è infatti un regime fiscale che consente ai proprietari d’immobili di pagare un’imposta sostitutiva, riducendo così il carico fiscale. L’eventuale estensione della cedolare secca agli immobili commerciali nel 2025 rappresenterebbe dunque un’importante svolta per il settore immobiliare e conseguentemente per il rilancio di diverse attività imprenditoriali.