Posti auto sulla rampa condominiale che porta al parcheggio sotterraneo: la delibera è invalida

L’esigenza di creare nuovi posti auto all’interno del condominio, soprattutto nelle città ove il parcheggio non è facilmente individuabile, a volte può comportare dei sacrifici e delle limitazioni ai diritti degli stessi proprietari che, tuttavia, potrebbero far sorgere delle controversie giudiziarie per contestarne i parcheggi abusivi ovvero per far accertare l’invalidità delle delibere che li hanno costituiti.

Proprio con riferimento a quest’ultima ipotesi si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20391 del 23.07.2024, in quanto un proprietario di un box garage al piano seminterrato, con ingresso/uscita dal cortile del fabbricato condominiale, si era ritrovato a dover compiere manovre disagevoli per poter far accesso alla sua proprietà.

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La vicenda

La vicenda, molto complessa, ha avuto origine dall’impugnazione per nullità, da parte di un proprietario non residente, di una prima delibera nel 2008, con la quale veniva istituita una zona di sosta sul viale di accesso ai fabbricati, il cui uso era limitato esclusivamente ai residenti (proprietari e inquilini), che aveva causato il restringimento della larghezza della rampa, tanto da penalizzare l’attore-condomino nel raggiungimento del box di proprietà, se non tramite laboriose manovre al fine di evitare l’impatto con altri veicoli. 

Sempre il medesimo condomino impugnava due ulteriori delibere assembleari che risultavano collegate da un vincolo di connessione con la prima costituiva dei posti auto sulla rampa.

Solo in grado di appello, il condomino otteneva una pronuncia favorevole. Infatti, la Corte d’Appello accertava la nullità della prima delibera e, a cascata delle successive impugnate. Infatti, la previsione di adibire gli spazi della rampa di accesso alla sosta delle autovetture comportava una compressione del comodo transito e della sicurezza (anche avuto riguardo alla valutazione delle disposizioni in materia di cui al D.M. 1 febbraio 1986, oltre a costituire una innovazione vietata dall’art. 1120  c.c.) nella parte ove veniva disposta una modifica di parte di un bene comune pregiudicando la sua destinazione naturale di comodo accesso e transito in sicurezza. Naturalmente, il Condominio impugnava la pronuncia innanzi la Cassazione. 

L’analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, esaminate le questioni di diritto alla medesima sottoposta, affermava che la delibera assembleare impugnata risultava lesiva dei diritti del condomino che aveva agito in giudizio, in quanto pregiudicava l’accesso al garage di proprietà individuale, proprio a causa delle disagevoli manovre e della non sicurezza del transito.

Pertanto, indipendentemente dal fatto che la delibera altro non comportava che una formalizzazione di una consuetudine esistente – così aveva affermato il condominio – la trasformazione della rampa di accesso a un viale condominiale in area per la sosta di veicoli e motoveicoli era venuta a pregiudicare la destinazione di comodo accesso e transito di sicurezza, producendo il restringimento della carreggiata in modo tale da rendere particolarmente difficoltose le manovre con pericoli nel transito sia delle vetture che dei pedoni.

Inoltre, una simile delibera doveva qualificarsi alla stregua di una innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto si configura sia quando si viene a verificare un’alterazione dell’entità materiale del bene operandone una trasformazione, sia quando l’intervento deliberato dall’assemblea comporti la trasformazione della destinazione del bene comune, ipotesi che era venuta in rilievo nel caso che ci riguarda.

In questo senso, quella che prima era una rampa di accesso era divenuta un’area comune destinata a parcheggio, determinando pericolo per la sicurezza e un’apprezzabile e permanente incomodità anche per un solo condomino, così configurandosi l’ipotesi vietata dal quarto comma dell’articolo richiamato.

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Le conclusioni

Pertanto, dalle argomentazioni utilizzate dalla Corte di Cassazione, che coincidono perfettamente con le motivazioni utilizzare dal giudice di secondo grado per accogliere l’impugnazione del condomino pregiudicato dalla delibera, si deve desumere come risulti necessario, per poter costituire dei parcheggi all’interno del condominio, che i medesimi non arrechino pregiudizio al singolo e alla capacità dello stesso di far uso della cosa comune, in relazione alla destinazione della medesima.

In parole più semplici, se una parte comune è destinata ad area di manovra, questa può essere ridotta a favore della reazione di parcheggi, purché la medesima mantenga la sua caratteristica principale di servire ai proprietari e aventi diritto per accedere alle loro proprietà, senza intralcio o pregiudizio.