Esecuzione forzata preliminare di vendita con abusi di parziali difformità dal permesso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Trasferimento forzoso dell’immobile viziato da abusi edilizi potrebbe incontrare limiti nell’esecuzione in forma specifica

Anche in materia di trasferimenti immobiliari sussiste l’articolo 2932 del Codice Civile riguardante la procedura di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, e consente di produrre giudizialmente gli effetti del contratto preliminare di vendita non concluso a causa dell’inadempimento di una parte. Essa intende tutelare la parte che ha svolto correttamente il proprio adempimento, fornendo uno strumento capace di soddisfare l’interesse prefissato attraverso una sentenza costitutiva, cosa che invece non sarebbe direttamente ottenibile tramite le ordinarie procedure di esecuzione che porterebbero alla semplice condanna di stipula nei confronti dell’inadempiente. La sentenza deve produrre gli stessi effetti di trasferimento dell’atto notarile, configurandosi come un trasferimento forzoso o coatto, portando entrambe le parti agli stessi obbiettivi pattuiti dal preliminare di vendita.

L’obbligo di attestare i profili di regolarità urbanistica ed edilizia, e la conformità dell’effettivo stato dell’immobile verso il proprio Stato Legittimo nei trasferimenti immobiliari tra vivi, si ripercuote anche sull’esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita (vedasi articolo 34-bis DPR 380/01). Si è di fronte ad un nuovo risvolto che emergerà quasi sempre quando una parte chiederà giudizialmente l’azione prevista dall’articolo 2932 del Codice Civile, per concludere forzatamente l’atto di trasferimento dell’immobile. In precedente articolo avevo già sollevato i possibili rischi e scenari derivanti dall’emersione incidentale di abusi edilizi in esecuzione forzata, cioè la loro scoperta in corso di giudizio da ciascuna delle parti promittenti la vendita o l’acquisto: anche nei procedimenti esecutivi in forma specifica bisogna sottoporsi ai due regimi di commerciabilità (pena nullità dell’atto definitivo) e di Stato Legittimo entro tolleranze.

Partiamo da un principio generale contenuto nella sentenza di Cassazione Civile n. 30427/2024: l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre presuppone l’identità strutturale e funzionale del bene oggetto del trasferimento coattivo con quello contemplato nel preliminare, sicché la pronuncia costitutiva che dispone l’effetto traslativo è preclusa allorché le difformità del cespite abbiano una portata sostanziale.

In altre parole la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso non può avere ad oggetto nuovi cespiti diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento, dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche Cass. Civile sentenza n. 28613/2024; Ordinanza n. 18545/2024; Sentenza n. 18050/2012).
Sebbene che in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non debba essere intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso (Cass. Civile Ordinanza n. 2829/2021; n. 4939/2017; Sentenza n. 1562/2010; Sentenza n. 16236/2003; Sentenza n. 10291/2002).

Rapporto tra esecuzione in forma specifica e Commerciabilità immobili

In materia di esecuzione forzata degli obblighi pattuiti dal preliminare di vendita sussiste anche il rapporto con le dichiarazioni previste dal regime di commerciabilità e la conformità, esulando stavolta il rapporto con tolleranze e Stato Legittimo. In quale misura un giudice potrebbe rendere esecutivo il preliminare di vendita in presenza di abusi edilizi? Sicuramente non può oltrepassare gli stessi limiti previsti dal regime di commerciabilità (articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01, compreso le loro integrazioni normative e quanto previsto dalla sentenza resa dalla Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019).

A tal proposito si riporta di seguito il principio stabilito dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 30427/2024, con cui è stata ammessa l’esecuzione in forma specifica del preliminare in presenza di illeciti edilizi qualificabili come parziali difformità dal permesso di costruire (escludendo invece quelli pari o superiori alle variazioni essenziali), in quanto ritenuti non incidenti sulla nullità dell’atto definitivo di compravendita. Si tratta di una valutazione formalmente corretta in quanto la nullità degli atti di trasferimento immobiliare, prevista proprio dai due predetti articoli sulla Commerciabilità, si qualifica di natura formale e non sostanziale (vedi SS.UU. n. 8230/2019). Si conclude consigliando lo svolgimento delle verifiche dello Stato Legittimo entro tolleranze, e di inserire una apposita clausola sospensiva fin dal preliminare di vendita.

In riferimento al regime di commerciabilità degli immobili, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) – e, in mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione –, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizione dell’azione, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Civile sentenza n. 34679/2023; Sentenza n. 20886/2023; Ordinanza n. 7849/2022; Ordinanza n. 29581/2021; Ordinanza n. 18195/2020; Sentenza n. 21721/2019; Ordinanza n. 1505/2018; Sentenza n. 8489 /2016; Ordinanza n. 22077/2011). Ebbene, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985 (Cass. Civile Ordinanza n. 30427/2024, n. 19552/2024; Sentenza n. 34/2024; Ordinanza n. 11636/2023; Ordinanza n. 22660/2022; Ordinanza n. 7849/2022; Sentenza n. 11659/2018; Sentenza n. 8081/2014; Sentenza n. 20258/2009).

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