Aste immobiliari: il bilancio del 2024 e le prospettive future

«Il 2024 conferma la complessità e la dinamicità del mercato delle aste immobiliari in Italia. A livello nazionale il numero di aste pubblicate è diminuito ma il valore medio degli immobili all’asta ha registrato un incremento del 4%, confermando la rilevanza e tenuta del mercato del mattone nel nostro paese. Tutti i segmenti immobiliari sono in forte contrazione, ma ciò che più colpisce è la diminuzione registrata dal comparto residenziale. Questo dato ci porta a confermare l’importanza del mattone per le famiglie italiane per cui maggiore è l’instabilità del mercato mondiale e quindi anche quello italiano, maggiore è la prudenza nell’impegnare la propria casa a garanzia di iniziative economiche». Questa in sintesi la riflessione di Chai Botta, responsabile dell’Osservatorio BRICK, realizzato dalla società Berry Srl che monitora l’andamento del mercato immobiliare e delle aste in Italia utilizzando per la ricerca algoritmi di intelligenza artificiale specificatamente “allenati” nell’individuare dati relativi al settore, avendo come fonte primaria il Portale delle Vendite Pubbliche.

Con lui abbiamo analizzato l’andamento delle aste immobiliari nel 2024, gli scenari ed i trend che ci attendono nell’anno appena iniziato.

Partiamo facendo una panoramica del settore. Com’è andato il 2024, mi può fornite dati e numeri?

«Il numero di pubblicazioni di aste sul portale delle vendite pubbliche è calato del 23%, con 115.000 nuovi avvisi contro i 150.000 del 2023 per un valore complessivo dell’offerta minima di partenza pari a circa 19,6 miliardi di euro, -20% rispetto ai 24,6 miliardi di euro al 31 dicembre del 2023. La base d’asta media nazionale delle vendite svoltesi nel 2024 ammonta a 170.469 euro (rispetto ai 164.426 del 2023, +4%). Analizzando le singole categorie, nel periodo in esame la base d’asta media degli immobili industriali è di 633.025 euro (rispetto ai 651.317 del 2023, -3%), mentre quella degli impianti sportivi risulta essere pari a 1.147.285 euro (rispetto ai 688.523 del 2023, +67%). Il valore relativo agli immobili commerciali corrisponde a 193.658 euro (rispetto ai 176.976 del 2023, +9%) e quello degli immobili residenziali è pari a 126.366 euro (rispetto ai 121.722 del 2023, +4%)».

Quali sono le Regioni che trainano il settore?

«Lombardia, Lazio e Sicilia si contendono il podio per regioni con il numero maggiore di aste pubblicate, registrando rispettivamente 14.241 aste, 13.083 e 12.780. A livello macro-territoriale la maggior concentrazione degli avvisi d’asta permane nel Centro Italia 29%, (27% nel 2023, con una variazione del -19%), seguito da Sud 23% (24% nel 2023 con una variazione del -23%), Nord-Ovest 21% (21,3% nel 2023 con una variazione del -27%), Isole 16% (16% nel 2023 con una variazione del -24%) e Nord-Est 12% (12% nel 2023 con una variazione del -26%)».

Il mercato come va a Roma? E’ la capitale a trainare il settore?

«Roma si conferma nuovamente in testa per la città con più pubblicazioni d’asta. 4643 le aste del 2024 e 4088 quelle nel 2023. Roma si distacca con oltre +3000 aste rispetto alla città in seconda posizione. Infatti troviamo Milano e Palermo con 1456 e 1018 pubblicazioni per l’anno 2024, mentre nel 2023 erano Napoli e Catania con 1072 e 1015 aste pubblicate».

Chi è che maggiormente si rivolge alle aste e perché?

«Sono diversi gli operatori che seguono il mondo delle aste, possiamo raggrupparli in due
macro-categorie:

1. L’investitore immobiliare che ricerca l’affare nel tentativo di acquisire un immobile ad un prezzo leggermente al di sotto rispetto a quello di mercato, qui abbiamo sia facoltosi investitori privati che fondi di investimento con maggiori capitali.
2. I gestori e gli operatori del settore asset management che perché incaricati o perché titolari del contratto di credito vogliono seguire le proprie procedure in
asta. Seguire l’evoluzione delle aste e di tutte le dinamiche che ne derivano, dal numero di esperimenti alla ripartizione dei lotti, non è una questione da
sottovalutare soprattutto per gestori con in pancia migliaia di procedure da seguire.

Attraverso Brick, che è il nostro osservatorio Immobiliare rivolto alle aste, ma al contempo anche un prodotto, offriamo uno strumento che automatizza sia lo scouting di opportunità immobiliari che il monitoraggio delle aste nel tempo».

In generale come funziona il mondo delle aste immobiliari? E quali vantaggi offre?

«L’elemento centrale di un’asta sono gli immobili (o terreni). Questi provengono per lo più da procedure giudiziarie (pignoramenti o fallimenti) sebbene possano provenire anche da vendite volontarie. Le aste giudiziarie rappresentano la maggioranza assoluta delle aste pubblicate».

Le aste sono solo in presenza oppure anche online?

«Le modalità di partecipazione ad un’asta sono principalmente 4 e sono:
1. Asincrona telematica (solo remoto)
2. Sincrona Mista (sia online che in presenza)
3. Presso il Venditore (presenza)
4. Sincona Telematica (solo remoto)

Nei recenti anni abbiamo constatato una sempre crescente preferenza dei giudici e dei curatori delle aste di procedere alle vendite seguendo le modalità Asincrona Telematica e Sincrona Mista, nel 2024 questi coprono oltre il 70% delle aste, mentre la modalità di proceder per Sincrona Telematica e Preso il venditore coprono solo il 30% dei casi, dove la Sincrona Telematica copre appena il 7% delle aste».

Secondo voi quali saranno i trend e gli scenari del settore?

«Un trend ricorrente registrato negli ultimi anni di analisi è quello di un progressivo calo delle aste giudiziarie seguito da un aumento dei valori degli immobili, ovvero il valore medio delle base d’aste degli immobili risulta a livello nazionale aumentato. Questo ci fa pensare che in Italia, il mattone rimane un valore sempre più da proteggere e sia imprenditori che privati preferiscono non impegnare i propri immobili se non propriamente necessario. Registriamo dall’altro lato un interesse sempre maggiore di aziende e fondi d’investimento sul mondo delle aste, vedendo in queste un’ulteriore opportunità. Accedere al mercato delle aste non è semplice e servono partners e consulenti specializzati. Ad oggi vediamo ancora tanto spazio nel settore e la tecnologia come quella offerta da Berry per le aste ha permesso a più players di entrare in gioco. Se i numeri ci dicono che si sono registrate meno aste pubblicaterispetto agli anni precedenti, il business ci dice che il panorama rimane competitivo e nuovi interlocutori si stanno affacciando sul mercato. La tecnologia e l’AI applicati anche in questo campo, hanno permesso un accesso più rapido e tempestivo ai dati delle aste, oltre a fornire informazioni sempre più aggiornati e precisi sugli immobili. Ad esempio noi come Berry, non solo tracciamo l’evoluzione di una procedura d’asta e ne raccogliamo i dati, con l’AI riusciamo a leggere in automatico le parti di testo delle perizie come foglio, particella, subalterno ed altri campi che identificano univocamente un immobile, poi il nostro stesso software procede in autonomia a verificare la validità degli stessi dati alla fonte, ovvero presso il catasto nazionale e le relative conservatorie al fine di fornire ai nostri clienti dati certi e validati»

Avere i dati aggiornati su cosa si stia comprando, conclude l’esperto, è fondamentale per chiunque voglia partecipare ad una asta, se per un privato tale lavoro è “fattibile” su un paio di immobili (in termine di tempo), per un investitore istituzionale, è fondamentale procedere con l’analisi di migliaia di procedure al fine di individuare l’immobile che meglio corrisponde alle loro necessità. La tecnologia come quella di Berry diventa pertanto un elemento abilitante per questi e molti altri operatori del settore.

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