Lavori finiti, in arrivo le lettere del Fisco sulle rendite catastali

Secondo l’ultimo report dell’Enea, a livello nazionale sono 496.963 gli immobili su cui sono stati effettuati lavori coperti dalla maxi-agevolazione, tra condomini, unità indipendenti ed edifici unifamiliari.

In Veneto l’incentivo ha riguardato 59.682 edifici per un totale di 11,2 miliardi di investimenti, in Friuli Venezia Giulia 13.666 per 2,8 miliardi complessivi di investimenti.

Ora l’Agenzia delle Entrate dovrà riscontrare, come previsto dalla legge di bilancio del 2024, se per questi immobili è stata presentata la dichiarazione di variazione catastale, «anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati».

Non si tratta ancora dell’avvio formale di veri e propri controlli. Quella partita in questi giorni è una semplice «campagna di compliance», come anticipato nella relazione di fine anno dal direttore uscente dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini.

Gli alert inviati dall’Agenzia serviranno infatti a invitare i contribuenti che non hanno aggiornato le rendite alla fine dei lavori a spiegare la propria posizione al Fisco, giustificando il proprio comportamento o mettendosi in regola.

A ricevere la missiva dell’Agenzia delle Entrate saranno coloro che hanno avviato una pratica di Superbonus, effettuando la cessione del credito, ma non hanno presentato la variazione catastale.

L’elenco dei destinatari della lettera è infatti il frutto di un incrocio di dati tra le cessioni dei crediti (se ne contavano oltre 18 milioni a fine novembre) e le risultanze della banca dati catastale.

Secondo la relazione, le liste verranno formate attraverso il confronto tra «le comunicazioni dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica» – ovvero le cessioni dei crediti – e «le risultanze della banca dati catastale, per gli immobili per i quali non risulta essere stata presentata, ove prevista» la dichiarazione di variazione catastale.

Impossibile, quindi, calcolare il numero dei contribuenti interessati: tutti i quasi 500 mila immobili ristrutturati con il 110% finiranno sotto la lente d’osservazione dell’Agenzia, ma le lettere partiranno solo in presenza di irregolarità.

In via generale, la variazione della rendita catastale va comunicata in tutti i casi in cui si eseguono lavori che comportano una qualsiasi variazione della pianta dell’immobile, anche solo interna.

Ci sono, tuttavia, delle eccezioni, che impongono di rendere nota la variazione anche in assenza di modifiche della pianta, quando il risultato dei lavori superi il 15% del valore immobiliare originario.

Il passaggio da una categoria catastale all’altra, a seguito dei lavori di ristrutturazione, fa infatti aumentare il valore dell’immobile e di conseguenza l’ammontare delle imposte dovute.

Interventi come il cappotto termico o la sostituzione della caldaia non sarebbero tali da comportare tale variazione, ma la legge di Bilancio del 2024 ha obbligato alla comunicazione tutti i beneficiari del bonus.

E non è così semplice capire quando altri interventi hanno comportato una variazione del 15% della rendita catastale.

Una volta ricevuta la lettera con le informazioni e gli elementi a suo carico, il contribuente avrà l’opportunità di rimediare a eventuali omissioni.

Potrà innanzitutto dimostrare la correttezza della propria posizione fornendo la perizia di un tecnico che accerti l’assenza dell’obbligo di aggiornamento della rendita catastale.

Nel caso in cui l’omissione sia confermata, il contribuente potrà ricorrere al ravvedimento operoso, correggendo spontaneamente l’errore e presentando la dichiarazione di variazione. In caso di mancata risposta, invece, l’Agenzia delle Entrate potrebbe provvedere d’ufficio ad attribuire la nuova rendita catastale e avviare un procedimento contro il contribuente, notificandogli un avviso di accertamento.

L’invio delle lettere e la possibilità di regolarizzare le posizioni dei contribuenti servirà anche a costruire una mappatura quanto aggiornata del patrimonio immobiliare italiano.