Mercato immobiliare, aumenta il prezzo degli affitti. Cresce lo stock di immobili in vendita. E Forlì è meno cara di Cesena

Il mercato immobiliare emiliano-romagnolo ha mostrato prezzi di vendita e canoni di locazione che si sono mossi di pari passo nel 2024, aumentando entrambi del 6,1% rispetto a dicembre 2023. È questa una delle fotografie scattate da Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale specializzato in big data e market intelligence per il settore immobiliare.

Secondo l’analisi, alla fine del 2024 chi vendeva casa in Emilia Romagna chiedeva mediamente 2.275 euro al metro quadrato, mentre chi la affittava poco più di 13 euro al metro quadrato medi. Per quanto riguarda gli altri indicatori di mercato, su base annua l’offerta ha conosciuto un incremento in entrambi i comparti, soprattutto per le locazioni (+48,6%), mentre per le compravendite l’accumulo è stato pari al +6,9%. La domanda, invece, come avvenuto in diverse altre regioni italiane, è aumentata del 17,7% per le case in vendita, mentre per gli affitti si è visto un importante decumulo (-23,6%).

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La situazione di Forlì

Se a Cesena per un affitto in città servono in media 10,6 euro al metro quadrato, a Forlì ne servono due euro in meno (con una crescita in 12 mesi del 5%). Per quanto riguarda la domanda di case in affitto, rispetto ad un anno fa si registra un -7%.  Sul fronte degli immobili in vendita, è crescita l’offerta di case in vendita a Forlì rispetto a 12 mesi fa (+13,8%); i prezzi sono in crescita del 2,9%, per acquistare una casa in città servono mediamente 1701 euro al metro quadro (contro i 2265 che servono a Cesena). Cresce a Forlì anche la domanda di case da acquistare, si registra infatti un +19,2% rispetto ad un anno fa. 

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La situazione in provincia

Allargando lo sguardo a tutti i territori emiliano-romagnoli, quasi ovunque si nota un aumento generale dei prezzi su base annua, in accordo con la tendenza regionale. L’unico scostamento è rappresentato dal comune di Forlì, in calo dell’1,2%. Dietro a Bologna, il secondo territorio più costoso in cui acquistare un immobile è la provincia di Rimini (3.168 euro al metro quadrato), seguita dalla provincia di Ravenna (2.966 euro al metro quadrato). Al contrario, la zona più vantaggiosa è la provincia di Piacenza, che nonostante un aumento del 6,1% nei 12 mesi rimane ancora al di sotto dei 1.200 euro al metro quadrato.

Per quello che concerne la domanda, si nota una totale omogeneità nel comportamento delle singole aree, con tendenze fortemente positive ovunque. La crescita più rilevante è quella della provincia di Forlì Cesena (+35,8%), ma ben performa, a livello di interesse, anche la provincia di Reggio Emilia (+29%). Anche per quanto riguarda lo stock gli incrementi superano di gran lunga i decrementi, seppur con qualche eccezione, tra cui quella significativa della provincia di Piacenza (-15,6%).

I trend delle locazioni per città e province

Chiudendo l’analisi con la locazione, qui si evince un andamento più variegato a livello di canoni, visto che sono cinque i territori a mostrare segno meno nel 2024: si fa riferimento ai comuni di Cesena (-1%), Modena (-3,8%) e Rimini (-1,3%), così come alle province di Forlì Cesena (-14,3%) e a quella di Reggio Emilia (-0,3%). Per il resto, gli aumenti sono diffusi nelle restanti aree regionali. Solo in tre zone lo stock disponibile è in calo nel 2024, vale a dire nelle province di Reggio Emilia e Rimini, che segnano rispettivamente un -21,9% e un -16,2%, e nel comune di Cesena (-22%). L’accumulo più significativo è invece quello del comune di Rimini, al +92,4%. A livello di interesse, sebbene nella gran parte dei territori si sia manifestato un decremento, rimangono comunque alcuni comuni e province con un comportamento positivo, tra cui il +42,9% della provincia di Parma e il +44% della provincia di Forlì-Cesena. 

La disponibilità di spesa

L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha invece condotto un’indagine sulla disponibilità di spesa. Nelle grandi città vede una maggiormente concentrazione nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119mila euro (25,1%). Il trend registrato a luglio 2024 non si discosta molto da quello registrato a gennaio. Le percentuali, inoltre, sono simili nelle due fasce di spesa immediatamente successive, rilevando quindi una distribuzione uniforme delle richieste nelle prime tre fasce. Guardando a Forlì, la fascia di spesa più bassa raccoglie una percentuale del 31,5%, mentre quella tra 120mila e 169mila euro del 40,5%. La percentuale scende al 23,1% per la fascia tra 170mila e 249mila euro, mentre è del 4,1% tra 250mila e 349mila euro. Solo lo 0,1% dei potenziali acquirenti dichiara di avere una disponibilità di spesa superiore ai 630mila euro, percentuale che sale allo 0,7% nel mercato tra 350mila e 474mila euro. 

Così nel resto d’Italia

Milano e Roma registrano una maggiore concentrazione nella fascia tra 250mila e 349mila euro entrambe con il 24,9%, a motivo dei prezzi più elevati che interessano le prime due città più costose d’Italia: Milano e Roma. Da segnalare come a Milano ci sia stato un incremento dello 0,3% della concentrazione delle richieste nella fascia oltre i 629mila euro, confermando la vivacità della fascia alta di mercato e nella fascia tra 350mila e 474mila euro.

Considerando la fascia di spesa più bassa, fino a 119mila euro, è Genova la città che raccoglie la percentuale più elevata con il 61,9%, seguita da Palermo con il 52,4%. In quest’ultima città, si nota un aumento significativo della concentrazione della disponibilità di spesa sulla fascia più bassa. Nei capoluoghi di regione che non sono grandi città il 43,8% dei potenziali acquirenti dichiara di avere una disponibilità di spesa inferiore a 119mila euro. La percentuale però è in diminuzione rispetto a gennaio 2024, quando era pari al 45,6%. La percentuale più elevata di richieste nella fascia di spesa più bassa si registra a Perugia con 72,6% e Campobasso 73,7%.