Superbonus, al via lettere di compliance e controlli a tappeto per aggiornare le rendite catastali

Nel 2025 prende avvio l’attuazione di quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2024, con l’invio delle lettere di compliance a coloro che non hanno provveduto ad aggiornare la propria posizione catastale dopo aver effettuato lavori di ristrutturazione usufruendo del superbonus.

I contribuenti saranno, quindi, invitati ad aggiornare le rendite catastali. Si tratta di un aggiornamento molto temuto proprio perché chi ha eseguito i lavori agevolati rischia un aumento delle rendite catastali.

Anche nei casi in cui il valore dell’immobile è aumentato, i rincari delle rendite sono stati inferiori alle previsioni iniziali.

Ecco che partono a tappeto i controlli e nel testo ti farò presente tutte le novità.

Chi è obbligato ad aggiornare le rendite catastali

L’aggiornamento delle rendite catastali non è un obbligo indiscriminato per tutti i cittadini, ma un’operazione che si rende necessaria nei seguenti casi:

• Quando viene aumentato il numero dei vani della casa;
• Quando si aumenta la volumetria;
• Quando gli interventi incrementano il valore dell’immobile di almeno il 15%.

Tuttavia, l’adeguamento catastale non sempre viene effettuato, per dimenticanza o per fare i furbetti. 
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una norma che consente all’Agenzia delle Entrate di verificare, per gli edifici che hanno usufruito del superbonus, se è stata presentata la dichiarazione di variazione catastale per aggiornare la rendita. In caso di inadempimento, è possibile ricevere una lettera di compliance che segnala la presunta irregolarità.

Si parte proprio dal presupposto che, per gli interventi effettuati beneficiando del superbonus, si verifichi un aumento del valore dell’immobile di almeno il 15%: una condizione che, come abbiamo visto prima, comporta necessariamente l’aggiornamento della rendita catastale.

Partono i controlli a tappeto dopo le lettere di compliance

La campagna prevede l’invio di lettere ai contribuenti che hanno beneficiato del superbonus per realizzare interventi agevolati. Si tratta di una norma, le cui verifiche da parte dell’Agenzia delle entrate sono state introdotte con la Legge di Bilancio del 2024.

La relazione dell’Agenzia evidenzia che l’adempimento agli obblighi di compliance non comporterà un aumento indiscriminato delle rendite catastali.

In particolare, saranno presi in esame esclusivamente i casi in cui gli interventi edilizi abbiano determinato un incremento del valore superiore al 15%, modifiche significative alla volumetria o un aumento del numero di vani.

Non si tratta tanto di un controllo formale, quanto piuttosto di un invito a chiarire eventuali discrepanze. Uno degli obiettivi della campagna di compliance è il contrasto dei furbetti del superbonus. Dalle indagini della Guardia di Finanza e dell’Agenzia delle entrate sono emersi circa 9 miliardi di crediti fittizi.

Un dato che ha inciso negativamente sui conti pubblici. D’altra parte, però, si deve considerare anche l’impatto positivo che il superbonus ha avuto sul PIL nazionale.

Come comunicare la variazione

La variazione della rendita catastale di un immobile oggetto dei lavori agevolati del superbonus deve essere comunicata tramite un atto di aggiornamento predisposto da un ingegnere, un geometra o un architetto. Insomma, l’atto deve essere predisposto da un professionista abilitato.

Le tempistiche sono fondamentali. La comunicazione deve avvenire entro 30 giorni dall’ultimazione dei lavori. È proprio il ritardo il problema principale per il rischio di sanzioni.

Come si calcola l’aumento

Concludiamo parlando di un ultimo aspetto: come si calcola l’aumento della rendita catastale. L’aumento va determinato calcolando il rapporto tra la spesa sostenuta e il valore catastale originario.

La spesa deve essere suddivisa tra le opere nuove, come l’installazione del cappotto termico o del fotovoltaico, e le opere di ammodernamento, come la sostituzione degli infissi, ad esempio.

I nuovi interventi devono essere considerati per l’intero importo, mentre gli interventi di ammodernamento vanno calcolati per circa la metà del costo. Una volta determinato il totale, si deve calcolare il valore corrispondente, confrontandolo con i valori catastali del 1988/89. Il risultato ottenuto deve poi essere confrontato con la rendita catastale originaria, rivalutata moltiplicandola per 100.

Se il costo dei lavori supera del 15% il valore catastale originario dell’immobile, è necessario procedere alla rivalutazione; in caso contrario, non è previsto alcun aggiornamento.

Per riassumere

Nel 2025 inizia l’attuazione delle disposizioni della Legge di Bilancio 2024, con l’invio delle lettere di compliance ai contribuenti che non hanno aggiornato la loro posizione catastale dopo aver usufruito del superbonus.

L’aggiornamento delle rendite catastali è obbligatorio in caso di aumento del valore dell’immobile, ma non riguarda tutti i cittadini. L’Agenzia delle Entrate verificherà se è stata presentata la dichiarazione di variazione catastale.

I controlli sono mirati, con l’obiettivo di contrastare i “furbetti” del superbonus. La comunicazione dell’aggiornamento deve avvenire entro 30 giorni dalla fine dei lavori. In caso di mancato aggiornamento, si rischiano sanzioni.