Immobiliare News | Il mercato della Logistica Italiana positivo nel 2024, rallenta nel nuovo anno

Il mercato della logistica italiana si presenta come un settore resiliente e in evoluzione. Gli investimenti stanno crescendo leggermente, principalmente grazie alla chiusura di grandi operazioni di portafoglio e a una quota del settore industriale.

Nel corso dell’ultimo trimestre, secondo Savills, i rendimenti netti prime hanno iniziato a comprimersi nel cluster di Milano e si prevede un ulteriore calo in futuro. L’attività di take-up ha rallentato dopo due anni di livelli record, caratterizzata principalmente da occupanti proprietari.

I canoni prime si sono consolidati nel 2024 e si prevede una leggera crescita nel 2025. Le località secondarie ed emergenti, ben accessibili, sono sempre più ricercate. C’è una pipeline consistente di nuovi sviluppi, anche di natura speculativa, quando situati in cluster attraenti.

Nel 2024, il mercato degli investimenti logistici è stato il quarto settore più richiesto, raccogliendo il 17% del volume totale degli investimenti italiani, per un totale di circa 1,75 miliardi di euro (+2% rispetto all’anno precedente). Dopo un primo semestre caratterizzato dalla prevalenza delle componenti industriali e light industrial, la quota dei volumi assorbiti dalla logistica tradizionale è tornata a crescere. I volumi sono stati infatti trainati dalla chiusura di due grandi portafogli logistici standard (>100 milioni di euro), coprendo insieme il 28% dei volumi annuali. I capitali value add e core plus stanno guidando il mercato, con un potenziale ritorno dei capitali core nei prossimi mesi.

Al contrario, il numero di operazioni è diminuito. Sono state registrate un totale di 45 operazioni, principalmente di piccola-media dimensione (<50 milioni: 73% del totale). Il mercato rimane guidato dal capitale, che rappresenta il 93% dei volumi annuali.

Dopo mesi di decompressione, i rendimenti netti prime sono diminuiti di 25 punti base nel cluster di Milano alla fine dell’anno e sono rimasti stabili in tutte le altre geografie primarie, attestandosi al 5,25% a Milano e al 5,50% nei cluster di Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Piacenza. Nei prossimi mesi si prevede una possibile leggera compressione dei rendimenti a seguito di condizioni finanziarie più favorevoli e forte interesse per il settore e per il Paese.

Gli investimenti nel settore industriale e logistico sono stabili rispetto al 2023, nonostante un 2024 fluttuante. Buoni fondamentali e forte domanda stanno contribuendo a una diminuzione dei rendimenti nel mercato primario milanese. Sul fronte degli occupanti, il mercato sembra destinato a performare bene nel 2025. L’interesse per asset moderni e certificati rimane elevato sia per la locazione che per l’investimento.

Dopo due anni di livelli record, l’attività di take-up ha subito un rallentamento nel 2024. Sono stati presi in consegna un totale di 2,3 milioni di metri quadrati, una cifra in calo sia rispetto all’anno precedente (-18%) che rispetto alla media degli ultimi cinque anni (-10%). Questo è stato accompagnato da una diminuzione del numero delle transazioni: sono stati registrati 113 accordi, la maggior parte dei quali erano di dimensioni medie (>10.000 e <30.000 mq). D’altra parte, otto operatori hanno assicurato più di 80.000 mq ciascuno, principalmente nel nord Italia, che rimane l’area più ricercata. Lombardia, Emilia Romagna e Piemonte sono state le regioni più apprezzate, ma allo stesso tempo il cluster di Roma ha registrato una buona attività, classificandosi al secondo posto in termini di metri quadrati locati nel 2024. L’attrattiva dei cluster emergenti continua ed è stata guidata dalle macro-aree Padova-Vicenza-Rovigo e Parma-Reggio Emilia.

Gli investitori si concentrano su mercati caratterizzati da forti indicatori chiave di prestazione (KPI). Il settore logistico-industriale è una scelta prioritaria in molti mercati per tutte le strategie d’investimento. Gli asset logistici-industriali che offrono una forte infrastruttura energetica ed eccellenti credenziali ESG sono destinati a sovraperformare grazie alla rilevanza delle strategie di risparmio sui costi.

L’attività annuale è stata caratterizzata dall’elevato numero di transazioni da parte degli occupanti proprietari, coprendo il 33% dell’assorbimento, seguite da locazioni build-to-suit e asset esistenti. L’assorbimento da parte degli occupanti proprietari e speculativi è in aumento. Per quanto riguarda gli operatori, i fornitori logistici terzi (3PL) rappresentano ancora la maggioranza coprendo più della metà del mercato; i rivenditori al dettaglio, i generi alimentari e gli operatori postali sono stati i più attivi negli ultimi dodici mesi.

Nonostante l’attività vivace nello sviluppo generale, la disponibilità di nuovi spazi rimane bassa nelle località principali dove nuovi sviluppi sono difficili a causa delle restrizioni urbanistiche. I canoni hanno raggiunto il livello di 68 euro/mq/anno sia a Milano che a Roma (+3% YoY), mentre la disponibilità di nuove opportunità in altre località sta contribuendo a stabilizzare i canoni.