Acquisto prima casa se si possiede già un immobile, come non far decadere l’agevolazione — idealista/news

L’acquisto di una prima casa godendo delle agevolazioni fiscali se si possiede già un immobile è possibile. Ma attenzione: è necessario rispettare le regole previste dalla normativa. Si ricorda infatti che il beneficio consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni: chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro; chi acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. 

A Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, è stato domandato: “Mio figlio è proprietario a metà (insieme al fratello) di una casa acquistata nel 2018 con le agevolazioni prima casa. Oggi vuole acquistare un immobile, sempre in Italia, spostando la residenza. È possibile usufruire delle stesse agevolazioni per l’acquisto?”. 

Fornendo la sua risposta, il Fisco ha innanzitutto ricordato che tra i requisiti di accesso alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa “è prevista la circostanza che l’acquirente non sia già titolare, neppure per quote o in comunione di beni, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, nuda proprietà, abitazione, usufrutto, uso, abitazione su un immobile acquistato con le agevolazioni medesime (nota II-bis, Tariffa Parte prima, articolo 1 del Dpr n. 131/1986)”. 

Il Fisco ha poi sottolineato che, dopo l’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016, “è stata sancita la possibilità, per chi ha già acquistato un’abitazione con i benefici prima casa, di acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto agevolato, termine ora esteso a due anni dalla legge n. 207/2024 (legge di Bilancio 2025)”. 

In merito al quesito presentato, il Fisco ha chiarito che per non perdere l’agevolazione per l’acquisto della prima casa la persona interessata dovrà alienare, entro due anni dal nuovo acquisto, “almeno il 50 per cento dell’immobile preposseduto, vale a dire la quota acquistata a titolo oneroso (risposta n. 228/2021)”. 

Agevolazioni prima casa, i requisiti 2025 

Come spiegato dalla guida per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle Entrate, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. 

L’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). 

L’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza; se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. 

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova: 

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive); 
• nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del decreto legge n. 69/2023). 

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Questo termine è stato esteso a due anni dalla legge di Bilancio 2025.