Cosa succede se una casa viene messa all’asta?

Se la casa viene messa in vendita, il debitore può continuare ad abitarci, può presentare opposizione e può chiedere l’estinzione della procedura se il prezzo di vendita si abbassa troppo.

Più di un lettore ci chiede cosa succede se una casa viene messa all’asta. I dubbi riguardano principalmente le fasi della procedura e l’eventuale obbligo, da parte del proprietario, di lasciare l’immobile. Non poche volte poi si ritiene che la presenza di persone fragili all’interno dell’abitazione (come minori o anziani) possa bloccare la procedura.

In questa guida vedremo come funziona la procedura di pignoramento immobiliare che, appunto, consiste nel mettere all’asta la casa e che culmina con l’eventuale aggiudicazione al miglior offerente. Vedremo se e quando è possibile bloccare l’asta e cosa succede se il prezzo di vendita si abbassa eccessivamente. Ma procediamo con ordine.

Come inizia l’asta di una casa?

Per poter mettere all’asta una casa, il creditore deve possedere un titolo esecutivo ossia una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo non opposto e quindi divenuto definitivo.

È altresì considerato titolo esecutivo anche il contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio, la cartella esattoriale, l’assegno o la cambiale protestati.

Non è quindi possibile avviare un’asta per il semplice fatto di non aver pagato un contratto o una fattura.

Generalmente, prima di avviare il pignoramento (e la successiva asta), il creditore iscrive un’ipoteca sull’immobile. Sebbene non sia un requisito obbligatorio (tranne per l’Agente della Riscossione), l’ipoteca conferisce al creditore un diritto di prelazione: in caso di vendita, il creditore ipotecario di primo grado sarà soddisfatto per primo sul ricavato.

Per mettere la casa all’asta, il creditore deve prima notificare al debitore l’atto di precetto, che consiste in un invito a pagare entro massimo 10 giorni. Dopo 90 giorni però il precetto “scade” e deve essere notificato di nuovo.

Infine, al debitore deve essere notificato un ultimo atto: il pignoramento immobiliare. In esso viene indicato il bene sottoposto a pignoramento. Da questo momento in poi è impossibile venderlo o donarlo. Qualsiasi atto (anche la costituzione di un usufrutto o di una locazione) non può più essere opposto al creditore.

Avvio della procedura esecutiva

Dopo aver notificato l’atto di pignoramento, il creditore

deve depositare, presso la cancelleria del tribunale del luogo ove si trova l’immobile, l’istanza di vendita, corredata dalla documentazione ipocatastale relativa all’immobile, a pena di nullità della procedura.

Il giudice dell’esecuzione nomina un esperto per la stima dell’immobile, come stabilito dall’art. 569 cod. proc. civ.

L’esperto redige una relazione di stima che determina il valore dell’immobile da porre come base d’asta. Si parte quindi da tale importo per il primo tentativo di vendita.

Ordinanza di vendita

Il giudice emette un’ordinanza che autorizza la vendita dell’immobile, fissando le modalità e i termini della vendita stessa. Questa ordinanza viene pubblicata con un avviso contenente le informazioni essenziali sull’immobile e sulle modalità di partecipazione all’asta.

L’ordinanza di vendita viene pubblicizzata:

• sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia;
• sui siti internet specializzati in aste giudiziarie. In questo modo, chiunque può accedervi per visionare le procedure in corso ed eventualmente partecipare alle aste;
• a volte, anche sui quotidiani locali.

Presentazione delle offerte di acquisto

Chiunque, tranne il debitore, può presentare offerte d’acquisto secondo le modalità indicate dal giudice.

Le offerte devono essere accompagnate da una cauzione.

Nessuno, di solito, presenta delle offerte se prima non ha visionato l’immobile. Pertanto il debitore può farsi un’idea delle possibilità di vendita del proprio bene proprio sulla base delle visite che siano state effettuate nei giorni precedenti.

Presenza del debitore nella casa

Nonostante la casa sia stata messa all’asta, il debitore può continuare a viverci, a patto che non ostacoli l’esecuzione forzata. Il giudice potrebbe subordinare l’utilizzo dell’immobile al pagamento di un canone da destinare al soddisfacimento dei creditori.

Il fatto che la casa sia la dimora di persone anziane, disabili o minori non ne impedisce la vendita, né consente di prolungare la procedura.

Divieti di vendita

La prima casa non può essere pignorata solo dall’Agenzia Entrate Riscossione (a patto che sia luogo di residenza del debitore e questi non sia titolare di altri immobili, neanche per una semplice quota).

Se invece non sussistono tali requisiti, l’Esattore può pignorare l’immobile solo per crediti di valore superiore a 120.000 euro e sempre che il valore del complessivo patrimonio immobiliare del debitore superi 120.000 euro.

Come si svolge l’asta?

All’udienza fissata dal giudice, si procede all’apertura delle buste contenenti le offerte e, se necessario, si svolge una gara tra gli offerenti. L’immobile viene aggiudicato al miglior offerente.

L’asta può svolgersi con diverse modalità:

• asta senza incanto: gli offerenti presentano le loro offerte in busta chiusa. Vince chi offre il prezzo più alto;
• asta con incanto: gli offerenti rilanciano a voce, partendo dal prezzo base d’asta. Vince chi offre il prezzo più alto.

Se non vengono presentate offerte, l’asta va deserta. Il giudice può fissare una nuova asta, con un prezzo base inferiore (di solito ridotto fino a un quarto). Se anche le aste successive vanno deserte, il giudice può decidere di chiudere la procedura esecutiva o di assegnare l’immobile al creditore.

Se l’asta ha successo, l’immobile viene aggiudicato al miglior offerente. L’aggiudicatario deve versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita.

Decreto di trasferimento

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice emette il decreto di trasferimento, che trasferisce la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario e ordina la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli. Da questo momento in poi non è più possibile presentare opposizione all’esecuzione.

L’aggiudicatario diventa proprietario dell’immobile solo dopo aver versato l’intero prezzo e dopo che il giudice ha emesso il decreto di trasferimento.

Il debitore perde la proprietà dell’immobile. Tuttavia, fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, il debitore e i suoi familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile, salvo diversa disposizione del giudice.

L’aggiudicatario acquista l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova al momento della vendita. Non può far valere vizi della cosa venduta.

Cosa succede al debitore esecutato dopo la vendita all’asta?

Se il ricavato della vendita è sufficiente a coprire l’intero debito (compresi gli interessi e le spese della procedura), il debitore è liberato. Se, invece, il ricavato non è sufficiente, il debitore rimane obbligato per la differenza.

Cosa succede se l’immobile è occupato dal debitore o da altre persone?

L’aggiudicatario ha diritto di ottenere la liberazione dell’immobile. Se l’immobile è occupato dal debitore o da altre persone senza un titolo valido (ad esempio, un contratto di locazione registrato prima del pignoramento), l’aggiudicatario può chiedere al giudice un ordine di rilascio. Il giudice può ordinarne la liberazione forzata secondo la procedura di sfratto. Pertanto interverrà l’ufficiale giudiziario, eventualmente accompagnato dalla forza pubblica.

Opposizione e risarcimento del danno

Fino all’assegnazione del bene, il debitore può presentare una opposizione all’esecuzione (se il creditore non ha il diritto di agire) oppure una opposizione agli atti dell’esecuzione (se il creditore ha commesso delle irregolarità formali, in questo caso entro 20 giorni).

In caso di irregolarità nella procedura esecutiva, il debitore può chiedere il risarcimento del danno subito.

Si può sospendere l’asta?

Esiste la possibilità di sospendere un’asta se il prezzo di aggiudicazione è considerato notevolmente inferiore a quello giusto. Il giudice dell’esecuzione ha il potere discrezionale di sospendere la vendita in presenza di determinate condizioni. Secondo l’articolo 586 del Codice di Procedura Civile, il giudice può esercitare questo potere quando si verificano fatti nuovi successivi all’aggiudicazione, emergono interferenze illecite di natura criminale che hanno influenzato il procedimento di vendita, il prezzo fissato nella stima è stato frutto di dolo scoperto dopo l’aggiudicazione, o vengono prospettati fatti o elementi conosciuti solo da una parte del processo esecutivo.

Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che il prezzo di aggiudicazione deve essere confrontato con quello “giusto”, tenendo conto delle condizioni di mercato, e che la valutazione deve essere fatta in concreto, non in astratto (Cass. sent. n. 22570/2023). Se il prezzo offerto risulta notevolmente inferiore a quello giusto, il giudice può decidere di sospendere la vendita per garantire che il procedimento si svolga in modo equo e trasparente (Cass. sent. n. 28365/2023).

Come bloccare la casa all’asta

Le ragioni per bloccare un’asta giudiziaria sono principalmente legate all’utilità della procedura stessa. L’obiettivo del pignoramento è liquidare i beni del debitore per soddisfare il creditore. La procedura, quindi, tutela sia l’interesse del creditore (ottenere il pagamento) sia quello del debitore (liberarsi del debito).

Tuttavia, se queste finalità non possono essere raggiunte, la procedura perde la sua ragione d’essere. Si pensi al caso in cui il prezzo d’asta scenda così tanto da non consentire al creditore di recuperare neanche una parte significativa del credito, considerando anche le spese legali sostenute. Allo stesso tempo, una vendita a un prezzo irrisorio non permetterebbe al debitore di estinguere il debito, pur subendo la perdita di un bene essenziale.

Consapevole di queste criticità, il legislatore ha recentemente introdotto due norme che, se applicate congiuntamente, possono favorire una rapida conclusione del pignoramento, evitando aste eccessivamente svantaggiose.

Chiusura anticipata del processo esecutivo

L’articolo 164-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile stabilisce che, quando risulta impossibile ottenere un ragionevole soddisfacimento dei creditori, considerando i costi della procedura, le probabilità di vendita e il valore di realizzo, il giudice dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo. In sostanza, se la casa pignorata non trova acquirenti e il prezzo base d’asta, a seguito dei ribassi, scende a un livello tale da non garantire un adeguato recupero del credito, il giudice può porre fine anticipatamente al pignoramento. Questa estinzione anticipata è definitiva: il debitore rientra in possesso dell’immobile e non subirà ulteriori aste.

Ribasso del prezzo fino alla metà (Decreto banche)

Il “decreto banche” del 2016 ha introdotto un’ulteriore modifica. Se il terzo tentativo d’asta va deserto, il giudice può fissare una quarta asta, riducendo il prezzo di vendita fino alla metà. Questo può accelerare il raggiungimento della soglia in cui il giudice può dichiarare la chiusura anticipata del processo, poiché il prezzo diventa talmente basso da rendere improbabile un soddisfacimento ragionevole dei creditori.

Grazie alla combinazione di queste due norme, è possibile bloccare le aste successive e chiudere il pignoramento già dopo il quarto o quinto tentativo, al massimo dopo il sesto.

È fondamentale ricordare che lo scopo del pignoramento è soddisfare il creditore, non infliggere una punizione al debitore. Un’ordinanza del Tribunale di Tempio Pausania ha chiarito che la vendita non può avvenire a un prezzo irrisorio, scollegato dal valore reale del bene, poiché l’espropriazione deve trasformare il bene in denaro per soddisfare i creditori, non punire il debitore.

Sospensione della vendita per prezzo troppo basso

Il codice di procedura civile prevede anche la possibilità di sospendere la vendita, anche dopo l’aggiudicazione, se il giudice ritiene che il prezzo offerto sia “notevolmente inferiore a quello giusto”. Questa sospensione tutela sia il debitore (che ha interesse a una vendita a un prezzo equo) sia il creditore (che mira a recuperare il massimo possibile). È una decisione discrezionale del giudice, che può essere sollecitata dalle parti.