ma comprare casa all’asta a Milano conviene o…

A Milano, lo sappiamo fin troppo bene, abbiamo un problema con le case.

Costano una fucilata.

E non parliamo delle difficoltà di chi magari si trova in ristrettezze economiche, ma anche di quelle del ceto medio. Non per niente vi abbiamo parlato fino alla nausea del progressivo allontanamento dalla città verso l’hinterland, dove naturalmente la possibilità di comprare una casa decente a prezzi fattibili aumenta. Ecco perché, chi cerca un’abitazione nella City, prova a tentare altre vie: dall’affitto con riscatto all’housing sociale fino alle aste.

Ed è questo l’argomento che vogliamo approfondire oggi, aiutati da un esperto. Qualcuno, insomma, che sappia spiegare a noi dummies del settore, se comprare una casa all’asta a Milano conviene, da che parte si comincia, come bisogna procedere. Dall’altra parte della nostra videocall c’è Giuseppe Gatti, oltre 20 anni di esperienza nel settore degli investimenti immobiliari come imprenditore, formatore, consulente e autore di 5 libri.

Raga, anche per aiutarci tra noi, per capire se ha senso investire tempo, soldi e sbattimenti in un processo complesso come quello delle aste. Prima di tutto: ma è vero o no che si risparmia un botto comprando all’asta?

Allora, sfatiamo un po’ di miti. Si risparmia sempre un botto? No, non è sempre così. In alcuni casi può essere che si trovi un immobile in asta con qualche problematica, magari all’interno c’è ancora un inquilino o l’esecutato che sta subendo la procedura. O magari ci sono dei gravami che possono essere gestiti da un professionista del settore. In questi casi magari ci si può trovare in situazioni in cui pochi partecipano, quei pochi magari non sono addetti ai lavori e allora si può strappare un prezzo buono. Però è abbastanza remoto che questo possa accadere a Milano perché è molto gettonata, magari può succedere in altre piazze.

Capita che le persone valutino l’idea di comprare all’asta, poi però vanno in paranoia perché temono che il procedimento sia troppo lungo e complesso. È davvero così?

Sì, capita spesso che si vada in paranoia per questo. Provate a pensare: quando si acquista un immobile sul mercato libero, fai il rogito-ti consegnano le chiavi-la casa è tua. In asta funziona diversamente, bisogna attendere una cosa che si chiama “decreto di trasferimento”, e quindi si paga il prezzo a distanza di settimane o mesi a seconda di quanto indicato nell’avviso di vendita, e poi bisogna aspettare che un giudice trasferisca la proprietà da una persona A ad una persona B che ha acquistato in asta. A volte poi gli immobili sono anche occupati, quindi bisogna attendere la liberazione che talvolta viene fatta anche dopo l’asta. Poi ci sono dei costi e delle spese che vanno conosciuti nel dettaglio prima di fare un acquisto in asta perché alla fine ci si potrebbe trovare con dei costi maggiori che normalmente non vengono preventivati se non si conosce la materia.

Ma è vero che spesso tra chi si occupa di aste immobiliari e investitori c’è un sottobosco di accordi e conoscenze che inevitabilmente hanno la meglio sul singolo privato che vuole provarci?

No, questa è una cavolata. Anche perché prima di tutto è un reato, si chiama turbativa d’asta è un reato penale. Mi è capitato di comprare centinaia di volte all’asta e ho accompagnato acquirenti a comprare all’asta e non mi è mai capitato di vedere situazioni di questo tipo, in nessun mercato d’Italia. Quindi credetemi, non è una cosa che realmente accade.

Quali sono secondo te le zone di Milano più interessanti per comprare all’asta?

Milano non è interessante per chi vuole comprare all’asta perché ci sono troppi competitor, però qualcosa si può trovare nella prima periferia. Non molto, dico la verità, però se si pensa di comprare qualcosa per metterlo a reddito nei paesi limitrofi a Milano qualche possibilità c’è. Come sempre però devono essere degli immobili che hanno delle difficoltà di vendita diretta sul mercato, perché questo agevola la possibilità di fare un affare. L’affare lo fa chi è capace di risolvere questa tipologia di problematiche.

Quali sono gli aspetti che un privato deve valutare con più attenzione quando si approccia ad una casa all’asta?

Consiglio spassionato e diretto: un privato che non ha competenze tecniche immobiliari non deve comprare da solo all’asta. Bisogna essere seguiti e aiutati perché bisogna conoscere tutto ciò che serve. L’asta permette di acquistare un immobile nello stato in cui si trova, quindi se ha delle problematiche ci compriamo delle problematiche. Va conosciuta, ad esempio, la sequenzialità dei pregiudizievoli e tutti i tecnicismi che ci sono dietro, bisogna saper leggere la perizia, bisogna verificare che il soggetto che ha redatto la perizia abbia fatto tutto nel modo giusto. Insomma, bisogna essere in grado di valutare se quello che stiamo comprando corrisponde a ciò che desideriamo. Quindi fatevi sempre aiutare da un professionista.

Spesso i privati si scoraggiano dal procedere quando scoprono che la casa all’asta è occupata da gente problematica, che potrebbe poi non voler lasciare spontaneamente la casa. Che si fa in questi casi?

Partiamo dal presupposto che, nella maggior parte dei casi, la procedura libera l’immobile. Quindi posso dire: andate tranquilli sotto questo punto di vista. Occhio però: ci sono immobili che hanno dentro delle persone che hanno titolo per stare lì, e altri che ospitano persone che invece non hanno titolo. Anche questi sono tecnicismi che è importante conoscere.

Dai, svelaci un paio di trucchi per valutare se una casa all’asta è davvero interessante o no.

Dobbiamo capire perché una casa è interessante. Esempio: nel tuo stesso pianerottolo c’è una casa all’asta, e tuo figlio o tua figlia sta cercando casa. Questa casa allora è interessante per te e magari sei disposto ad acquistarla più di quanto vale. In altri casi si cercano case per fare una semplice speculazione: si compra un immobile, lo si riqualifica e lo si vende o lo si mette in affitto. Bisogna partire quindi dal nostro obiettivo. Detto ciò non ci sono formule segrete o trucchi particolari perché l’acquisto in asta è un acquisto disciplinato dalla legge. Non esistono trucchetti, ma conta l’interesse che si ha verso quell’immobile. Di base l’asta è semplicemente una modalità d’acquisto che va presa come tale, ma bisogna conoscere bene eventuale problematiche.

Tutto chiaro raga?