quanto e dove costa di più comprare casa (e l’identikit dell’acquirente)

Prezzi in costante aumento, in alcune zone più di altre, con picchi di 5mila euro al metro quadrato nelle zone più chic. Un mercato immobiliare che alleggerisce i conti delle famiglie, ma tra gli acquirenti più attivi ci sono i giovani e gli under-50. Che, oltre alla prima casa, vanno a caccia anche di box e posti auto (anche quelli sempre più salati).

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È l’ultima fotografia che l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha scattato del caro abitazioni a Bologna. Come nei sei mesi precedenti, anche il report che analizza il primo semestre del 2024 inizia ponendo l’accento sull’innalzamento dei prezzi e sulla vivacità del comparto. Ma quali sono le zone in cui un trilocale costa di più? Com’è l’identikit dell’acquirente più diffuso, e come variano le oscillazioni tra via e via dello stesso quartiere?

I prezzi delle case zona per zona

Uno dei fattori che influiscono maggiormente, ce ne siamo già occupati, è quello delle cosiddette ‘adiacenze’. Le soluzioni ristrutturate vicino a Piazza Maggiore, per esempio, toccano i 5000€/mq, mentre l’area vicino alla stazione è più economica, con valori intorno ai 3000€/mq.

A San Donato-San Donnino registra un aumento dell’1,2%, con domanda in crescita e offerta in calo. Gli immobili usati costano 2000-2200€/mq, mentre quelli più recenti (2000-2005) tra 2300 e 2800€/mq. Un bilocale in affitto varia tra 600 e 800 € al mese. Molti acquirenti sono genitori di studenti o investitori.

La presenza dell’ospedale Sant’Orsola influisce sul valore dell’area di via Massarenti e della Cirenaica, che è caratterizzata da tempi di vendita rapidi e offerta scarsa. Le soluzioni ristrutturate raggiungono 3500-3600€/mq. In Cirenaica, per uno degli immobili negli edifici del primo ‘900 che caratterizzano il rione, i prezzi sono intorno ai 3000€/mq. Gli usati da ristrutturare oscillano tra 2500 e 3000€/mq. Il mercato delle locazioni è molto attivo, con bilocali arredati che si affittano per 800-1000 € mensili.

Continua a proseguire il suo percorso verso la gentrificazione anche la Bolognina e Corticella, dove il valore di mercato cresce dell’1%, soprattutto nella zona dell’Arcoveggio. Si prediligono trilocali in buono stato, con prezzi medi intorno a 2500€/mq e punte di 3000€/mq in via Crespi e via di Corticella. Le nuove costruzioni, rare, si concentrano in via Saliceto e nell’area più esterna dell’Arcoveggio, con quotazioni di 3500-3600€/mq. Nel quartiere Santa Rita i valori sono stabili a 2500€/mq. Affitti per bilocali attorno ai 700€.

È verso ovest che i prezzi si calmano. Restituisce una certa stabilità la zona di via Saffi (+0,9%), con le preferenze degli acquirenti che si catalizzano nella porzione Costa-Saragozza (fino a 4300€/mq). Tra le mura e lo stadio, i prezzi scendono a 2400-2500€/mq. La domanda di affitti proviene da giovani e trasfertisti, con canoni intorno agli 800€. Borgo Panigale vede addirittura un calo, soprattutto a Casteldebole (-2,9%). I prezzi si assestano tra 2100 e 2500 €/mq, con punte di 3500-3700€/mq in via del Triumvirato.

Giovani e metri quadrati: le tipologie di acquisto (e acquirenti)

Sul fronte energetico, l’8,3% delle abitazioni indipendenti acquistate nel 2024 appartiene alle classi A e B (in crescita rispetto al 5,8% del 2023), mentre il 75,7% rientra nelle classi F e G.

La maggior parte delle soluzioni indipendenti e semindipendenti è acquistata come abitazione principale (76,5%). Gli acquisti per investimento sono in crescita e rappresentano il 13,9%, con un interesse particolare per rustici da trasformare in B&B, case vacanza e agriturismi. Le case vacanza costituiscono il 9,6% delle compravendite di questa categoria.

Gli acquirenti più attivi hanno tra 35 e 44 anni (29,2%), seguiti dalla fascia 18-34 anni (25,2%) e 45-54 anni (23,7%). Le famiglie dominano il mercato, con l’80% delle compravendite, mentre i single rappresentano il 20%.

Oltre la metà delle transazioni (54,1%) avviene senza mutuo. Gli acquirenti stranieri sono in aumento e rappresentano quasi il 15% degli acquisti, spinti soprattutto dalla domanda di case vacanza in località turistiche italiane.

Box e posti auto

Salgono anche i prezzi dei posti auto. Nella prima metà del 2024 sono aumentati dell’1,3%, mentre quelli dei posti auto dello 0,7%, con rialzi maggiori nelle zone interessate da lavori sulla viabilità come la realizzazione della linea tranviaria o rifacimento dei marciapiedi con restrizione degli spazi disponibili per parcheggiare.

Il 73,5% delle operazioni riguarda compravendite, mentre il 26,5% la locazione. Il 53% degli acquirenti compra per uso personale, cercando un box vicino casa (entro 500 metri), mentre il 47% lo acquista per investimento, attratto dalla gestione semplice. Gli acquirenti hanno per lo più 45-54 anni, e il 73,7% sono famiglie. Cresce la richiesta di box più spaziosi, adatti a auto moderne e con colonnine di ricarica elettrica. Nei palazzi storici, spesso si riconvertono locali commerciali in box.

Come emerge dalla tabella qui sopra, i box e parcheggi più cari sono nella zona di via Indipendenza e via Marconi (80.000€, il doppio di un posto auto), via Andrea Costa (35.000€ e 20.000€) e via Zanardi (30.000€, 20.000€). In fondo alla classifica troviamo invece Corticella-Navile (13.000€ e 7000€) e Lavino di Mezzo, al confine con Anzola Emilia (14.000€ e 5500€).

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