A Milano prezzi delle case +50% in 8 anni, +42% per gli affitti

 L’emergenza abitativa a Milano poggia su dati come quello che comprare casa in città oggi costa circa il 50% in più rispetto al 2016, con prezzi al metro quadro che attualmente si avvicinano alla soglia dei 5.500 euro di media. Nello stesso arco temporale, i comuni dell’hinterland hanno sperimentato una crescita “solo” del 18%, fermandosi a 2.240 euro/mq medi. In sostanza, il risparmio attuale se si opta per un acquisto in provincia di Milano è pari al 60% circa.

Per gli affitti, la salita dei canoni nel periodo analizzato è stata invece meno marcata, rispetto alle compravendite, nel capoluogo (+42% circa), mentre ben più consistente (+39%) nel circondario, con una forbice dunque ridotta tra le due aree. Attualmente, affittare nella città del Duomo richiede una spesa media di oltre 22 euro/mq, mentre nell’hinterland di 12,6 euro/mq.

I dati emergono dall’incontro organizzato da Aspesi Milano in collaborazione con Immobiliare.it e Intesa Sanpaolo.

Nella città meneghina, uno dei principali driver della crescita dei prezzi è sicuramente la metropolitana. E, proprio quest’anno, è stata inaugurata la M4, la blu, che ha i due capolinea rispettivamente a Linate a Est di Milano, e a San Cristoforo, a Sud-Ovest. In questo caso, l’impatto dell’apertura delle nuove fermate metro è stato più rilevante soprattutto nelle zone più periferiche, come quella di Giambellino – attraversata dalle fermate Tolstoj, Frattini, Gelsomini, Segneri e San Cristoforo – dove per acquistare casa oggi bisogna sborsare circa il 60% in più rispetto al 2017, anno in cui i lavori per la nuova linea metropolitana sono entrati nel vivo.

Affitti sotto i riflettori

Tale impennata dei prezzi di vendita ha condotto a un rinnovato interesse per le locazioni: se, infatti, nel 2019 la tipologia di immobile prediletta da chi cercava casa era il bilocale in vendita con il 25% delle preferenze, oggi il primo posto è occupato sempre dal bilocale, ma in affitto, con un guadagno di ben 8 punti percentuali rispetto al pre-pandemia (dal 21% al 29%). La casa con due locali in vendita ha invece perso 5 punti percentuali, rimanendo comunque in seconda posizione, ma al 20%.

“Nonostante la crescita dei prezzi non abbia risparmiato nemmeno gli affitti, tale tipologia è al momento la più gettonata da chi cerca una sistemazione a Milano e in provincia – analizza Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it – Questo è vero soprattutto per quelle persone, come studenti e giovani lavoratori, che non hanno né le possibilità economiche né l’interesse a procedere con un acquisto, magari perché intenzionati a cambiare sistemazione nel breve periodo. E la ricerca di case in locazione avviene non solo nel centro, comunque inaccessibile per molti, ma anche nei comuni limitrofi, dai quali è spesso facilmente raggiungibile tanto il luogo di studio quanto quello di lavoro grazie ai mezzi pubblici”.

Anche l’affordability – intesa come la parte di mercato immobiliare che risulta accessibile dato il reddito medio comunale percepito – è inevitabilmente calata come conseguenza della salita dei prezzi di vendita. Attualmente, i single possono permettersi appena il 2% di tutti i bilocali in offerta a Milano, mentre per le coppie la percentuale cresce fino al 56%. Nell’hinterland la situazione migliora, tanto che, se si è in due, si riesce ad accedere alla totalità del mercato dei bilocali, mentre da soli quasi al 50%.

Milano resta dinamica

Nonostante la decisa salita dei prezzi, però, Milano conferma il suo dinamismo dal punto di vista delle compravendite immobiliari: il Time to sell – ovvero il tempo medio impiegato dagli immobili a uscire dal mercato – è infatti il più breve tra tutte le grandi città italiane, con circa 2,7 mesi medi nel primo semestre del 2024, ed è diminuito di ben il 47% rispetto al primo trimestre del 2019.

Le compravendite, invece, seppur scese rispetto ai livelli raggiunti nel 2021 e nel 2022, anni di boom post-pandemico, alla fine del 2023 si mantengono poco sopra i numeri toccati nel 2018, attorno alle 24.850 unità.

“Emerge dal report 2025 di Immobiliare.it su Milano – dichiara Federico Filippo Oriana, presidente di Aspesi Unione Immobiliare– un mercato immobiliare residenziale milanese ingessato e stretto tra poche compravendite e un forte continuo aumento dei prezzi del poco prodotto abitativo reperibile, ossia l’usato. Questa situazione di mercato fortemente in crisi, che non riesce a soddisfare le esigenze abitative della classe media, convalida la tesi di ASPESI che da molti anni chiede una collaborazione da parte dello Stato e dei comuni metropolitani per favorire le case nuove, piene di contenuti di lavoro, sostenibilità energetica e ambientale, qualità abitativa”.

Marco Marocco, responsabile coordinamento marketing e finanziamenti retail: “Alle famiglie di Milano e provincia nei primi 9 mesi del 2024 abbiamo erogato circa 300 milioni di euro di mutui green, con un raddoppio rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Diamo grande attenzione alla sostenibilità ambientale e, infatti, con il nostro mutuo green rispondiamo all’esigenza di rinnovamento del patrimonio immobiliare con un’offerta che include finanziamenti al 100% del valore dell’immobile, riduzione sui tassi e certificazione energetica gratuita.   Il nostro impegno come primo gruppo bancario del Paese passa anche attraverso il sostegno ai giovani che sono particolarmente attenti a queste tematiche. Siamo l’unica banca a offrire loro scadenze fino a 40 anni per il mutuo prima casa, in certi casi finanziamo il 100% del valore. Questo consente di avere rate più contenute e quindi meglio sostenibili. Gli under 36 per i primi dieci anni di mutuo possono scegliere, inoltre, di rimborsare rate di soli interessi, garantendosi un esborso mensile minore nel periodo iniziale. Grazie a questa iniziativa nei primi 9 mesi del 2024 abbiamo erogato a Milano e provincia 450 milioni di mutui. Per sostenere poi le spese legate allo studio da anni proponiamo perMerito, il prestito d’onore senza garanzie destinato a coprire le spese universitarie”.