Come rimuovere un comproprietario da un immobile?

È possibile togliere un intestatario da una casa in comunione tra più persone?

Una casa potrebbe trovarsi in una situazione di comproprietà quando, ad esempio, più persone ereditano lo stesso bene o quando moglie e marito, una volta separati, passano dalla comunione legale dei beni a quella ordinaria. Per eliminare la comunione ci sono due strade: l’accordo tra le parti (con un atto notarile) o il ricorso al tribunale (il cosiddetto scioglimento della comunione). Ma come fare se una delle parti non vuole? Come rimuovere un comproprietario da un immobile?

Non è possibile togliere un intestatario da una casa se lui non lo vuole, così come è giuridicamente inammissibile sottrarre la proprietà di un bene all’esclusivo titolare. Solo lui, infatti può decidere se e quando cedere il proprio diritto o la quota su un diritto in comunione. Peraltro, in presenza di più eredi comproprietari, il cedente deve garantire a questi ultimi il cosiddetto “diritto di prelazione”: deve cioè preferirli, a parità di condizioni contrattuali, a eventuali terzi offerenti.

Se, invece, non c’è alcuna intenzione di vendere o cedere la quota, per rimuovere forzatamente il comproprietario di un immobile in comunione è necessario procedere allo scioglimento della comunione, rivolgendosi al tribunale.

Per comprendere meglio la questione facciamo un esempio pratico.

Quattro fratelli ereditano la casa del padre. Tre di questi vanno d’accordo e vorrebbero vendere il bene. Il quarto, invece, vorrebbe mantenerne la sua quota di proprietà. La cessione, però, richiede la firma sull’atto notarile di tutti quanti, sicché l’opposizione di un solo può bloccare la vendita. Pertanto, ciascuno dei comproprietari potrà, anche singolarmente, presentare un ricorso al giudice per ottenere lo scioglimento giudiziario della comunione.

Ciascun comproprietario ha il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento, ai sensi dell’articolo 1111 del Codice civile. Tale diritto è riconosciuto anche se gli altri comproprietari non sono d’accordo ed è imprescrittibile, quindi può essere esercitato senza limiti di tempo.

Lo scopo dello scioglimento giudiziario della comunione è trasformare le quote ideali sul bene, di cui sono titolari i comproprietari, in quote materiali su una porzione specifica. Ma se l’immobile non può essere diviso in natura (si pensi a un appartamento di pochi metri quadri che non può essere frazionato in unità abitative più piccole), si profilano queste due soluzioni:

• il giudice assegna il bene a uno dei comproprietari. Questi, poi, dovrà liquidare agli altri in base al valore delle rispettive quote;
• in assenza di offerenti, il giudice mette l’immobile all’asta, procedendo poi alla divisione tra le parti del ricavato dalla vendita giudiziaria.

Modalità di scioglimento della comunione

Ribadiamo quanto appena detto in modo più schematico e preciso. Ecco i passaggi da seguire per sciogliere la comunione:

• verifica di un accordo tra le parti: se i comproprietari trovano un’intesa tra loro, possono stipulare un accordo di divisione o un atto di cessione della quota di proprietà. Questo atto deve essere redatto per iscritto e autenticato da un notaio, con successiva trascrizione nei registri immobiliari;
• divisione giudiziale: in assenza di accordo, è possibile ricorrere al giudice per ottenere la divisione giudiziale dell’immobile. Questa procedura si compone di quattro fasi: a) innanzitutto il giudice verifica se sia possibile trovare un accordo tra le parti; b) in assenza di accordo, se l’immobile è comodamente divisibile, si procede alla divisione in natura, attribuendo a ciascun comproprietario una porzione dell’immobile proporzionale alla sua quota; c) se l’immobile non è comodamente divisibile, si procede con l’assegnazione dell’intero bene a uno dei comproprietari, con l’obbligo di corrispondere un conguaglio agli altri. Il giudice individua l’assegnatario in colui che già vive nell’immobile o, in mancanza, in chi ha la quota maggiore. In caso di quote uguali, si procede con l’estrazione a sorte; d) se nessuno dei comproprietari è disposto a ricevere l’intero bene, si procede alla vendita dell’immobile tramite le aste giudiziarie e alla divisione del ricavato;
• limiti allo scioglimento: lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate (art. 1112 Cod. civ.). Tuttavia, questo non sembra applicabile al caso di un immobile abitativo.

Trovi ulteriori informazioni su questi passaggi nel tutorial “Comproprietario non vuole vendere: cosa fare?“.

Casa in comproprietà tra i coniugi

Se una coppia è in comunione dei beni o ha acquistato un immobile con quote al 50% a testa, con la separazione i coniugi dovranno trovare un accordo per la divisione. Diversamente anch’essi dovranno procedere alla divisione giudiziale per come indicato sopra.

Tuttavia, se l’immobile è stato assegnato come casa familiare a uno dei coniugi per continuare a viverci insieme ai figli minori, lo scioglimento della comunione può avvenire comunque, ma occorre rispettare il diritto di abitazione dell’assegnatario (che dura, normalmente, fino a quando i figli diventano maggiorenni ed economicamente indipendenti).