Estinzione anticipata del mutuo: quanto costa e come fare

L’estinzione anticipata del mutuo rappresenta una scelta che molti proprietari di immobili prendono in considerazione per ridurre il debito e risparmiare sugli interessi futuri. Questa operazione consente di chiudere parzialmente o totalmente il finanziamento prima della sua naturale scadenza, eliminando gli obblighi di pagamento e alleggerendo il bilancio familiare. Tuttavia, prima di procedere, è fondamentale comprendere i costi e le procedure coinvolte.

Che cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo è la possibilità concessa al mutuatario di rimborsare il debito residuo, in tutto o in parte, prima della scadenza prevista dal piano di ammortamento.

Questa facoltà è regolata dall’Art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, il quale prevede che il debitore possa procedere al rimborso anticipato senza ostacoli contrattuali.

I costi dell’estinzione anticipata del mutuo

Uno degli aspetti più importanti da valutare quando si decide di estinguere anticipatamente un mutuo è la presenza di eventuali penali.

Il Decreto Bersani, convertito nella Legge 40/2007, ha introdotto limitazioni sulle penali applicabili, eliminandole del tutto per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 e destinati a specifiche finalità.

In dettaglio, sono esenti da penali per l’estinzione anticipata tutti i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 e finalizzati a:

• Acquisto di un’abitazione.
• Ristrutturazione di un’abitazione.
• Acquisto di immobili a uso commerciale, produttivo o professionale, purché il mutuatario sia una persona fisica e non una persona giuridica (come aziende o società).

Per i contratti antecedenti o che non rientrano in queste categorie, la legge prevede una riduzione progressiva delle penali, in base all’anno di stipula e al tipo di tasso applicato. Vediamo in dettaglio come si applicano queste penali.

Penale per l’estinzione anticipata del mutuo a tasso variabile

Per i mutui a tasso variabile la penale di estinzione anticipata segue una scala temporale:

• Prima del terz’ultimo anno: la penale massima è dello 0,50%.
• Durante il terz’ultimo anno: la penale scende allo 0,20%.
• Negli ultimi due anni: non viene applicata alcuna penale.

Tuttavia, esiste la cosiddetta “clausola di salvaguardia”, che consente una riduzione della penale concordata con la banca dello 0,20% se la penale stabilita è pari al limite massimo consentito. Ad esempio, se la penale contrattuale è dello 0,50%, con la clausola di salvaguardia questa si ridurrà allo 0,30%.

Oltre alla penale, l’estinzione anticipata comporta piccoli costi amministrativi, derivanti dalla redazione dei conteggi di estinzione e dai dietimi giornalieri, ossia gli interessi maturati tra l’ultima rata pagata e la data effettiva di estinzione.

Penale per l’estinzione anticipata del mutuo a tasso fisso

Per i mutui a tasso fisso stipulati entro il 31 dicembre 2000, valgono le stesse regole appena descritte per i mutui a tasso variabile.

Diversamente, se il mutuo è a tasso fisso ed è stato stipulato tra il 1° gennaio 2001 e il 2 febbraio 2007 (o se, stipulato in seguito, non rientra comunque nelle categorie esenti), la penale massima di estinzione anticipata dipende sempre dal periodo in cui viene effettuato il rimborso, in questo modo:

• Durante la prima metà del mutuo: la penale massima applicabile è dell’1,90%.
• Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: la penale si riduce all’1,50%.
• Durante il terz’ultimo anno: la penale scende allo 0,20%.
• Negli ultimi due anni: non viene applicata alcuna penale.

Se la penale prevista dal contratto è inferiore a questi limiti, è possibile beneficiare della “clausola di salvaguardia”, che prevede uno sconto pari a:

Prestito condominio



per lavori di ristrutturazione

 

• 0,25% per penali uguali o superiori all’1,25%.
• 0,15% per penali inferiori all’1,25%.

Ad esempio, se il contratto stabilisce una penale dell’1,50%, con la clausola di salvaguardia questa verrebbe ridotta all’1,25%.

Penale per l’estinzione anticipata del mutuo a tasso misto

Per i mutui a tasso misto, le condizioni di estinzione anticipata dipendono dalla fase di ammortamento in corso. Se il rimborso avviene con tasso variabile, si applicano i limiti previsti per i mutui a tasso variabile; viceversa, se il mutuo è in fase di rimborso con tasso fisso, si dovrà fare riferimento ai criteri specifici per questa tipologia.

Nei contratti che prevedono una combinazione di tassi, le diverse porzioni di debito saranno soggette alle rispettive condizioni previste per ciascuna formula di tasso.

Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo

La procedura di estinzione anticipata del mutuo prevede diversi passaggi. In primo luogo, il mutuatario deve inoltrare una richiesta formale alla banca, indicando l’intenzione di rimborsare il debito e chiedendo il conteggio di estinzione, documento che fornirà l’importo esatto da versare per la chiusura del finanziamento. Questo importo comprende il capitale residuo, eventuali penali per l’estinzione anticipata del mutuo e le spese accessorie.

Successivamente, una volta ricevuto il conteggio, il mutuatario può procedere con il pagamento. È importante rispettare i termini indicati nel conteggio per evitare l’addebito di ulteriori interessi giornalieri.

Estinzione parziale del mutuo

Nel caso in cui si scelga di procedere con un’estinzione parziale del mutuo, la somma versata anticipatamente viene dedotta dal capitale residuo, riducendo di conseguenza l’importo degli interessi futuri.

L’effetto principale sarà la riduzione della rata mensile oppure, in alternativa, la diminuzione della durata residua del mutuo. Alcuni contratti di mutuo consentono di optare tra queste due possibilità, offrendo una maggiore flessibilità al mutuatario.

Ad esempio, se su un debito residuo di 50.000 euro si decide di versare 10.000 euro in anticipo, la quota di debito rimanente sarà proporzionalmente ridotta, portando a un abbassamento della rata mensile. Alternativamente, il mutuatario può mantenere la stessa rata, accorciando la durata complessiva del finanziamento e risparmiando sugli interessi complessivi.

Estinzione totale del mutuo

L’estinzione totale del mutuo comporta la chiusura definitiva del rapporto con la banca. In questo caso, oltre al capitale residuo, il mutuatario dovrà coprire le eventuali spese di estinzione, le penali e i dietimi giornalieri maturati fino alla data dell’estinzione.

Dopo il pagamento, riceverai un’attestazione di avvenuta estinzione e sarà responsabilità della banca cancellare l’ipoteca sull’immobile entro 30 giorni.

Secondo la normativa vigente, infatti, quando si estingue un mutuo, la banca è obbligata a rilasciare al mutuatario un documento chiamato “quietanza”, che certifica la data di estinzione del prestito. Entro 30 giorni dalla data riportata nella quietanza, la banca comunica l’estinzione all’Agenzia del Territorio (Conservatoria). Quest’ultima provvede, entro il giorno successivo, a cancellare d’ufficio l’ipoteca sull’immobile, senza necessità che il mutuatario ne faccia richiesta.

Come richiedere l’estinzione del mutuo in anticipo

Saldare in anticipo un mutuo rappresenta una scelta strategica per ridurre l’esposizione debitoria e limitare il costo complessivo degli interessi. Tuttavia, prima di procedere, è fondamentale analizzare con attenzione tutti gli aspetti legati all’operazione, inclusi eventuali costi aggiuntivi, penali previste dal contratto e implicazioni burocratiche.

In questo contesto, rivolgersi ad un consulente creditizio, con una conoscenza approfondita delle opzioni disponibili, può aiutarti a massimizzare i vantaggi finanziari dell’estinzione anticipata, evitando brutte sorprese.

Per ricevere subito supporto personalizzato e valutare la soluzione più conveniente, richiedi una consulenza con Telemutuo sull’estinzione del mutuo.