Contratto d’appalto concluso da un condomino e ratifica tacita da parte del condominio

Può accadere che un condòmino stipuli, autonomamente, un contratto d’appalto per l’esecuzione di lavori nello stabile condominiale, che di fatto i lavori vengano eseguiti e completati e che di fronte alla richiesta di pagamento avanzata dall’impresa appaltatrice, il Condominio si rifiuti di adempiere eccependo di non aver commissionato i lavori.

A questo punto sorge spontanea una domanda: il contratto sottoscritto dal condòmino contraente privo di poteri rappresentativi, produce effetti nella sfera giuridica del Condominio?

Ed ancora: quando può dirsi ratificato l’operato del falso rappresentante ( il condòmino contraente) da parte dello pseudo-rappresentato (il Condominio)?

La questione è stata di recente affrontata dal Tribunale di Reggio Calabria con la sentenza n. 98 del 21 gennaio 2025 che ha dato seguito al consolidato orientamento giurisprudenziale in materia.

Contratto d’appalto concluso da un condòmino e ratifica tacita da parte del Condominio. Fatto e decisione

Una società appaltatrice conveniva in giudizio un Condominio al fine di ottenere il pagamento del corrispettivo per i lavori eseguiti nello stabile condominiale.

Il Condominio contestava la propria tenutezza al pagamento delle somme richieste, eccependo di non aver mai commissionato quanto indicato nella fattura emessa dall’appaltatrice.

Dall’istruttoria emergeva che i lavori, attesa la loro urgenza, erano stati commissionati dal legale rappresentante di una società proprietaria di cinque appartamenti insistenti nello stabile condominiale, ma erano stati previamente deliberati dal Condominio.

Invero, il predetto condòmino era stato incaricato dal Condominio di trovare un’impresa esecutrice dei lavori sicché, ricevuto il preventivo, egli stesso lo aveva sottoposto ai condòmini, ( mediante e-mail e verbalmente) ricevendone l’assenso.

I lavori erano stati ultimati nel mese di giugno prima dell’inizio della stagione estiva trattandosi di stabile posto in località balneare ed avevano riguardato la sistemazione della stradella esterna, il rifacimento dei terrazzi del primo piano, la sostituzione dell’antenna centralizzata unica con punti ad ogni appartamento ed l’automazione dei cancelli.

Il Tribunale, pertanto, riteneva che il Condominio avesse inequivocabilmente ratificato l’operato del ” falsus procurator” ossia del condòmino che aveva stipulato il contratto d’appalto per conto del Condominio senza averne i poteri.

In particolare, il Condominio aveva per facta concludentia accettato l’esecuzione dei lavori mettendo a disposizione dell’impresa appaltatrice i locali dello stabile condominiale, ratificando così l’operato del condòmino contraente senza potere; ratifica desunta anche dalla mancata contestazione della fattura emessa dall’impresa appaltatrice.

Il Tribunale ha, così, accolto la domanda attorea condannando il Condòminio al pagamento della somma richiesta dall’appaltatrice a titolo di corrispettivo per la prestazione eseguita.

Se l’impresa che esegue i lavori non ha dipendenti si deve parlare di contratto d’opera con tutte le relative conseguenze.

Rappresentanza senza potere: effetti e ratifica nel contratto d’appalto

Il codice civile, oltre all’istituto della rappresentanza, diretta e indiretta, che consiste nell’agire per conto altrui ( nella rappresentanza diretta, il rappresentante agisce anche in nome altrui) contempla anche l’istituto della rappresenta senza poteri.

L’art. 1389 c.c., rubricato “rappresentanza senza poteri”, disciplina gli effetti del contratto concluso dal c.d. falsus procurator, ossia di colui che esercita il potere rappresentativo senza averne i poteri oppure. eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli.

Il contratto sottoscritto dal rappresentante privo di poteri non produce effetti nella sfera giuridica del rappresentato fino al momento in cui non intervenga ratifica.

Nello specifico, a norma dell’art. 1399 c.c., il contratto concluso dal rappresentante senza potere o in eccesso a quello conferitogli con la procura (falsus procurator), può essere ratificato dall’interessato.

La ratifica è dunque il negozio con il quale si conferisce efficacia al contratto concluso dal falsus procurator, con effetto retroattivo.

Si ha, in questo caso, non un negozio invalido ma solo “in itinere”, “ovvero a formazione successiva, sicché il “dominus” può ratificare e fare propri gli effetti del negozio concluso in suo nome con effetti retroattivi” (ex plurimis, Cass. 28 dicembre 2009, n. 27399; Cass. 26 febbraio 2004 n. 3872, Cass. 14 maggio 1997 n. 4258, Cass. 8 luglio 1993 n. 7501).

In tal senso, la Corte di Cassazione si è espressa pure di recente in un caso di sottoscrizione di un contratto d’appalto da parte di tutti i condòmini tranne uno, ritenendo che quest’ultimo, nonostante l’iniziale opposizione, avesse sostanzialmente ratificato l’altrui operato con il pagamento degli stati di avanzamento dei lavori (salvo un residuo rimasto inadempiuto), ( Cass. ord. n. 10485 del 17 aprile 2024).

Il negozio concluso dal “falsus procurator” (o da chi abbia superato i limiti delle facoltà conferitegli dal dominus) è, dunque, un negozio perfetto ma privo di efficacia, e tale inefficacia (temporanea), proprio perché non si verte in ipotesi di nullità non è rilevabile d’ufficio ma solo su eccezione di parte, a sollevare la quale, cioè a dolersi dell’operato di colui che abbia stipulato il contratto come rappresentante senza averne i poteri, è unicamente lo pseudo rappresentato ( Cfr. Cass. ord. n. 15841/2022; Cass. n. 3872/2004).

Quanto alla forma della ratifica, l’art. 1399 c.c. si limita a prevedere l’osservanza delle forme prescritte per la conclusione del contratto concluso dal rappresentante in difetto o in eccesso di poteri.

Ne consegue, che quando la legge non prescrive una particolare forma per la validità del negozio, la ratifica può essere espressa in qualsiasi forma, anche tacita mediante fatti concludenti.

Nel caso in esame, il negozio concluso è un appalto ossia un contratto a forma libera per il quale la legge non impone la forma scritta a pena di nullità, sicché la ratifica dell’operato del falso rappresentante può risultare per comportamento concludente, attraverso un comportamento del rappresentato dal quale sia chiaramente desumibile l’approvazione dell’operato di chi abbia assunto iniziative a suo nome pur in assenza dei relativi poteri di rappresentanza o comunque una volontà del dominus incompatibile con il rifiuto di tale operato.

Nella specie, pertanto, il Tribunale ha ritenuto che il comportamento tenuto dal Condominio fosse stato tale da costituire una tacita ratifica del contratto avvenuta, in sostanza, per facta concludentia.

La ratifica per fatti concludenti consiste, infatti, in una manifestazione di volontà del soggetto interessato di aderire al contratto già concluso dal falso rappresentante, che prende corpo attraverso comportamenti inequivoci, chiari e incompatibili con la diversa e contraria volontà di non riconoscere l’accordo negoziale.

Con riferimento ai fatti di causa, gli elementi che configurano la tacita ratifica dell’operato del condòmino sono plurimi: lo svolgimento del rapporto contrattuale caratterizzato dall’accettazione dei lavori da parte del Condominio che aveva messo a disposizione dell’impresa appaltatrice i locali dello stabile; la mancata contestazione della fattura e di conseguenza anche dell’operato del condòmino contraente senza potere.

Tale comportamento tenuto dal Condominio, quindi, è indubbiamente concludente ai fini dell’accettazione postuma del contratto d’appalto concluso dal falsus procurator con il conseguente diritto dell’appaltatrice ad ottenere dal Condominio il corrispettivo per la prestazione eseguita.