Il 2024 del mercato immobiliare nel report annuale di idealista/data — idealista/news

Un anno di transizione dopo gli shock economici causati dalla pandemia, la guerra in Ucraina, l’inflazione record e l’aumento dei tassi. È questa la fotografia del 2024 nel report annuale di idealista/data sul mercato residenziale, ora disponibile online. L’analisi esamina l’evoluzione dell’offerta, della domanda e dei prezzi degli immobili, sia in vendita che in affitto, con un focus sul contesto nazionale, provinciale e dei capoluoghi di provincia. I dati dell’anno appena trascorso delineano prospettive ottimistiche che alimentano la fiducia anche per il 2025. Ecco le principali evidenze emerse.

Volumi di compravendite stabili 

L’andamento delle compravendite nel 2024 riflette la resilienza del mercato immobiliare, con circa 500.000 transazioni registrate fino al terzo trimestre (dati OMI). Si prevede che l’anno si chiuda con circa 700.000 compravendite, mantenendo i livelli dell’anno precedente, accompagnato da un aumento dei prezzi di vendita del 2,2%.

“Grazie anche alla politica monetaria della Banca Centrale Europea, il 2025 si apre con segnali di fiducia”, commenta Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista. “Il settore ha mostrato una buona tenuta nonostante le tante incognite economiche degli anni passati, e si sono registrati segnali positivi da alcuni indicatori, tra cui l’inflazione tornata sotto controllo nel 2024 e la riduzione dei tassi di interesse sui mutui. 

Questo calo potrebbe stimolare la domanda di case da acquistare, offrendo alle famiglie maggiori opportunità di accesso al credito”.

Fiducia per affitti e vendite nel 2025

Il taglio dei tassi rimette molte famiglie in condizione di accedere al mutuo per l’acquisto della casa, lo dimostra anche l’incremento dell’indice della domanda cresciuta del 40% rispetto all’anno scorso. Questo potrebbe preludere a una crescita dei volumi di vendita nel corso del 2025, se le tendenze macroeconomiche dovessero essere confermate. 

L’acquisto di casa da parte di famiglie che vivono in locazione sblocca lo stock nel mercato delle locazioni attenuando la pressione della domanda, che negli ultimi anni aveva determinato la crescita vertiginosa dei prezzi. 

“Il mercato di vendita e quello dell’affitto sono due vasi comunicanti, – sottolinea de Tommaso. – Entrambi i settori si erano inceppati a causa dell’aumento dei tassi e della crescita dei canoni di affitto, dovuti alla contrazione dell’offerta post-Covid. Questo effetto a “tenaglia” aveva bloccato la normale rotazione del prodotto sul mercato, con gli inquilini che, a causa dei prezzi elevati, avevano preferito prolungare il soggiorno nell’abitazione locata in attesa di condizioni migliori per acquistare. Il taglio dei tassi di interesse operato dalla BCE a partire dall’estate ha ridato slancio al la domanda nel mercato delle compravendite. 

Ciò ha comportato un allentamento della pressione sul segmento delle locazioni e, come conseguenza, un aumento dello stock in offerta e un rallentamento della crescita dei canoni”.

I principali trend del 2024 nel report di idealista

idealista ha analizzato i dati di compravendite e affitti nel 2024 alla luce del contesto macroeconomico a partire dai parametri raccolti attraverso gli annunci del portale immobiliare. Ecco le principali evidenze emerse.

Contesto socioeconomico 

All’inizio del 2024, la popolazione italiana rilevata dall’ISTAT ammonta a 58.971.230 abitanti, segnando un lieve calo dello 0,04% rispetto allo stesso periodo del 2023. La diminuzione interessa in particolare molte province del Centro-Sud e delle Isole, mentre le province della Lombardia, dell’Emilia-Romagna e del Trentino-Alto Adige registrano un incremento demografico. Milano continua la sua crescita sostenuta, segnando la maggiore variazione positiva tra i capoluoghi di provincia (1,0%).

Nel 2023, il PIL pro capite ha registrato un incremento del 6,6% rispetto all’anno precedente. Il tasso di disoccupazione ha continuato la sua discesa, attestandosi al 7,7%, confermando così il trend positivo iniziato nel 2015. Il livello di disoccupazione rimane particolarmente basso nelle province del Centro-Nord, mentre aumenta progressivamente spostandosi verso il Sud del Paese.

Nella seconda metà del 2024, la Banca Centrale Europea ha avviato un graduale taglio dei tassi di interesse, favorito dal rallentamento dell’inflazione. Questo potrebbe incentivare una ripresa del mercato immobiliare, stimolando la domanda, soprattutto per coloro che intendono accedere a mutui con condizioni più vantaggiose. La riduzione dei tassi ha contribuito a una diminuzione del tasso di sforzo per i mutui, passato dal 21% al 18% nel corso dell’anno. Tuttavia, le famiglie che vivono in affitto continuano a sostenere un peso crescente, con lo sforzo salariale che a dicembre 2024 ha raggiunto il 30%.

Compravendite

A dicembre 2024, la domanda di acquisto di abitazioni a livello nazionale si è attestata a 1,4 punti, evidenziando una crescita significativa rispetto all’anno precedente. In occasione del Giubileo, Roma è diventata la città più richiesta tra i capoluoghi di provincia, raggiungendo i 4,2 punti. Il mercato immobiliare italiano continua ad attrarre investitori esteri, con l’11,9% delle visualizzazioni provenienti dagli Stati Uniti. 

Nel 2023, le compravendite registrate dall’Agenzia delle Entrate hanno subito un calo del 9,7% rispetto al record del 2022, a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Nei primi tre trimestri del 2024, i volumi si sono mantenuti sugli stessi livelli del 2023, in attesa dei dati del quarto trimestre, che potrebbero segnalare una ripresa, grazie ai recenti tagli dei tassi.

I prezzi unitari

I prezzi delle abitazioni sono in aumento: il valore medio nazionale ha raggiunto i 1.880 euro/m² a fine 2024, segnando una crescita annua del 2,2%. L’offerta di immobili in vendita è leggermente diminuita rispetto all’anno precedente, rappresentando il 2,5% dello stock catastale residenziale (contro il 2,6% di dicembre 2023). Milano si conferma la città con il prezzo più alto al metro quadro, superando i 5.000 €/mq, seguita da Bolzano, Venezia, Firenze e Bologna, che mantengono le posizioni del 2023.

Il segmento delle locazioni

Il mercato delle locazioni sembra aver raggiunto un punto di stabilizzazione dopo la crescita iniziata a metà 2021. A dicembre 2024, la domanda di affitti a livello nazionale si è attestata a 12,3 punti, registrando un calo dell’8% rispetto all’anno precedente. Anche in questo settore l’interesse degli investitori internazionali è elevato, con il 9,9% delle visualizzazioni provenienti dagli Stati Uniti.

Canoni di locazione

I canoni di locazione continuano a salire: a fine 2024, il costo medio nazionale ha raggiunto 13,9 €/mq/mese (circa 167 €/mq/anno), con un incremento dell’11% rispetto al 2023. L’offerta di immobili in affitto è rimasta stabile, rappresentando lo 0,21% dello stock catastale complessivo. Inoltre, il 26% delle abitazioni in affitto è destinato a contratti di locazione transitoria.

Rendimenti lordi 

Il rendimento lordo del settore residenziale ha continuato a crescere, raggiungendo l’8,8% a dicembre 2024. Questo aumento è dovuto al fatto che i canoni di locazione stanno crescendo a un ritmo superiore rispetto ai prezzi degli immobili, anche a causa della scarsità dell’offerta.

Nuove costruzioni

Roma e Milano si confermano le città con il maggior numero di nuove costruzioni residenziali, mentre nel Sud del Paese l’attività edilizia rimane limitata. Il costo medio degli immobili di nuova costruzione in Italia si attesta a 3.060 €/mq.

Per saperne di più scarica il report.