Quanto costa sanare un abuso edilizio? — idealista/news

Quanto costa sanare un abuso edilizio? È un dubbio che molti si pongono nel dover regolarizzare un immobile, ad esempio prima di procedere a una compravendita. Infatti, la spesa varia a seconda della tipologia d’abuso e del periodo in cui è stato perpetrato. In linea generale, il Testo Unico dell’Edilizia – ovvero, il D.P.R. 380/2001 – prevede sanzioni comprese tra 516 e 10.328 euro. Tuttavia, il D.L. 69/2024 – noto anche come Decreto Salva Casa – ha introdotto delle differenziazioni tra abusi edilizi totali e parziali, modificando in alcuni casi gli importi.

Abusi in sanatoria con il Decreto Salva Casa

Innanzitutto, prima di entrare nel merito dei costi per sanare un abuso edilizio, è utile soffermarsi sulle novità introdotte dal Decreto Salva Casa. Infatti, il già citato D.L. 69/2024 prevede delle importanti novità sul fronte degli abusi edilizi, a partire dalla nuova sanatoria semplificata.

In base all’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, per poter sanare un abuso è necessario dimostrare una conformità simmetrica: l’opera deve risultare conforme dal punto di vista edilizio ed urbanistico, sia al momento della sua realizzazione che in quello di presentazione della domanda di sanatoria. Tuttavia, il Decreto Salva Casa ha introdotto l’articolo 36-bis, che prevede una conformità asimmetrica per le variazioni in parziale difformità. In altre parole:

• per gli abusi completi, quindi per tutti gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o della SCIA alternativa al permesso di costruire, rimane il requisito della doppia conformità;
• per gli abusi parziali, ovvero per gli interventi non completamente in difformità con il permesso a costruire o alla SCIA alternativa, è sufficiente la conformità urbanistica al momento della domanda di sanatoria e quella edilizia al momento della realizzazione dell’opera. Lo stesso vale per gli interventi realizzati in assenza o in difformità della SCIA semplice.

In base a questa differenziazione, a partire dalla Sanatoria Edilizia 2024 il Decreto Salva Casa ha previsto:

• la possibilità di avviare interventi in sanatoria presentando l’apposita SCIA o il permesso a costruire;
• pagando una sanzione fino al doppio del costo di produzione dell’opera e in relazione all’incremento del valore iniziale dell’immobile, per un massimo di 10.328 euro.

È però utile sapere che, per la SCIA in sanatoria, il pagamento della sanzione deve avvenire all’atto della presentazione della domanda, calcolato sulla base dell’aumento di valore dell’immobile. Eventuali conguagli possono essere richiesti successivamente.

Quanto si spende per sanare gli abusi edilizi

Analizzate le novità del decreto Salva Casa, quanto si spende per gli abusi edilizi? Ad esempio, quanto costa sanare un abuso edilizio interno? O, ancora, quanto costa sanare una finestra abusiva? Non è possibile rispondere a queste domande con cifre precise, poiché sia le sanzioni che gli oneri dei professionisti da coinvolgere variano a seconda della violazione commessa, nonché delle modifiche del valore dell’immobile, oltre a eventuali normative locali.

In linea generale, per poter regolarizzare violazioni edilizie e urbanistiche è necessario ottenere il permesso di costruire in sanatoria o la SCIA in sanatoria. Sul fronte dei costi di cui farsi carico, l’articolo 36-bis del Testo Unico sull’Edilizia individua diverse modalità.

La prima è quella degli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, che prevede:

• una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione;
• per gli interventi normalmente gratuiti per legge, si dovranno considerare le modalità di calcolo previste dall’articolo 16 del TUE, con una maggiorazione del 20%.

Per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA, invece, si dovrà corrispondere il doppio dell’aumento del valore dell’immobile determinato dall’Agenzia delle entrate, con un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro. 

In presenza di doppia conformità simmetrica, la sanzione è sempre calcolata sull’aumento del valore dell’immobile, tra un minimo di 516 e un massimo 5.164 euro. Ancora, se la violazione è su immobili vincolati – ad esempio, senza autorizzazione paesaggistica – si considera il maggior importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito. Infine, per gli interventi in totale difformità, la sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione.

Alle sanzioni, dovranno poi essere aggiunti i costi per le parcelle dei professionisti necessari – come ad esempio il geometra o l’architetto – nonché gli eventuali diritti di istruttoria da versare al Comune. Le cifre possono variare, anche sensibilmente, in base al professionista scelto e alla località di residenza.

Quanto costa la sanatoria al metro quadro

Un dubbio frequente, fra coloro che intendono regolarizzare i loro immobili, è quanto si spenda per la sanatoria al metro quadro. Si tratta di un quesito a cui non è semplice dare risposta, poiché vi sono molti fattori da tenere in considerazione, quali la tipologia dell’abuso edilizio, la zona in cui si trova l’immobile, eventuali normative locali. E, fatto non meno importante, come si è visto le sanzioni sono anche commisurate al valore acquisito dell’immobile a seguito della violazione, quindi ogni caso è a sé stante.

Indicativamente, i costi al metro quadrato possono variare dai 150 ai 250 euro, considerando sanzioni e altri oneri, ma si tratta di medie generali che non possono di certo essere applicate alla situazione specifica.

Quanto costa un geometra per fare una sanatoria

Per poter procedere alla sanatoria di un abuso edilizio, è necessario affidarsi a un professionista incaricato, che possa elaborare e presentare la necessaria documentazione. Di norma, ci si affida quindi a geometri, architetti e ingegneri. Ma quanto si spende?

Le parcelle di queste figure, quali il geometra, variano enormemente in base all’esperienza del professionista prescelto, alla complessità dell’intervento e alla zona. A titolo esemplificativo, si può indicare una fascia generica tra i 500 e i 2.000 euro, tuttavia l’esborso effettivo potrebbe essere anche più alto.

Come sanare un vecchio abuso edilizio

Le modalità di regolarizzazione e le sanzioni previste, nonché le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa, valgono anche per abusi edilizi tutt’altro che recenti. Può infatti capitare di voler sanare un abuso edilizio dopo 10 anni o, ancora, dopo 20 o più anni. Ma cosa sapere, per questi casi particolari?

Come sanare un abuso edilizio di 30 anni fa

Non capita di certo raramente che un abuso edilizio venga sanato dopo decenni, anche dopo 30 anni. Ma come si procede alla regolarizzazione? Innanzitutto è utile sapere che, per violazioni avvenute diverso tempo fa, è molto probabile che il profilo penale dell’abuso sia andato in prescrizione. Al decadere del reato, tuttavia, non viene meno la necessità di sanatoria, a meno di specifici condoni o speciali eccezioni.

Di norma, per poter sanare un abuso edilizio di 30 anni fa, è necessario:

• verificare l’intervento, che dovrà essere generalmente conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento delle realizzazione che alle attuali, a seconda sia necessaria una conformità simmetrica o asimmetrica;
• raccogliere tutta la documentazione necessaria, come progetti e planimetrie originarie, permessi ottenuti ai tempi della violazione, nonché relazioni tecniche redatte da geometri, architetti o ingegneri, sia passate che attuali;
• presentare, tramite il professionista prescelto, la domanda di sanatoria all’Ufficio Tecnico del Comune di riferimento e, se necessario, anche all’Agenzia delle Entrate;
• ottenere le autorizzazioni necessarie, ad esempio la SCIA o il permesso a costruire in sanatoria;
• corrispondere le sanzioni, commisurate all’abuso commesso, e gli eventuali altri oneri previsti.

Casi particolari di sanatoria

Come è facile intuire, vi possono poi essere dei casi particolari di sanatoria. Il primo è certamente quello relativo ad abusi antecedenti al 1967, ovvero realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte 765. Quest’ultima, oltre all’obbligo del piano regolatore e del regolamento edilizio, ha introdotto la sospensione o la demolizione di opere edili eseguite in contrasto alla normativa vigente.

Questi immobili non sono completamente esenti dall’obbligo di conformità urbanistica ed edilizia e, pertanto, devono essere sottoposti a sanatoria. Ma quanto costa sanare un abuso edilizio ante 1967? Anche in questo caso, si applicano le sanzioni già illustrate nei precedenti paragrafi, comprese tra 1.032 e 10.328 euro. Tuttavia, resta necessario dimostrare la legittimità dell’opera al momento della sua realizzazione.

Cosa succede, invece, se l’abuso è ereditato? Le necessità di sanatoria non si estinguono con il passaggio dell’immobile agli eredi, ma vengono trasferite ai nuovi proprietari. Ma quanto costa sanare un abuso ereditato? Di nuovo, si applicano le sanzioni già elencate, in relazione alla natura dell’abuso e al relativo impatto sul valore dell’immobile.

Poiché ogni caso è unico, per comprendere quanto effettivamente si dovrà corrispondere è utile vagliare preventivamente il parere di professionisti qualificati, quali i già citati geometri, architetti e ingegneri.