Abusi edilizi: per quali interventi si può ottenere una multa al posto della demolizione | Articoli

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio, cioè la possibilità di vedersi tramutare in semplice multa un’ordinanza di demolizione, è soggetta a regole rigide: in caso di nuova costruzione, è ammessa solo per le parziali difformità e con la prova del pregiudizio della parte conforme, mentre per le ristrutturazioni edilizie ex art.33 serve un motivato accertamento del comune che certifichi l’impossibilità del ripristino dello stato dei luoghi.

In quale caso è possibile beneficiare della fiscalizzazione dell’abuso edilizio, cioè di una sanzione pecuniaria (multa) alternativa alla demolizione, qualora sussista pregiudizio per la parte conforme o non sia tecnicamente possibile procedere con la messa in pristino?

Regole base per la fiscalizzazione

Sappiamo che le regole per la fiscalizzazione degli abusi sono contenute negli artt.33 e 34 comma 2 del Testo Unico Edilizia, ma che in ogni caso, in linea di massima, le possibilità contemplate si riferiscono a ristrutturazioni edilizie (art.33) e nuove costruzioni in parziale difformità (34) e che, a seconda dei casi, il tecnico comunale o il richiedente la fiscalizzazione devono dimostrare l’impossibilità a demolire.

Gli abusi edilizi del contendere: ristrutturazione o nuova costruzione?

Ci fornisce qualche chiarimento in più in materia il TAR Firenze, che nella sentenza 121/2025 del 27 gennaio si occupa del caso della demolizione di svariate opere abusive, tra le quali la realizzazione di un fabbricato con tipologia di civile abitazione, la realizzazione di manufatto con struttura in ferro e tamponatura e copertura a falda unica in pannelli coibentati tipo sandwich e altre opere a corredo.

Il ricorrente, che aveva eseguito la demolizione per alcuni abusi ma non per altri, presentava istanza di fiscalizzazione  ai sensi dell’art. 33 del dpr 380/2001 e dell’art. 199 della LRT n. 65/2014, sul preteso inquadramento dei residui abusi nell’alveo degli interventi di ristrutturazione conservativa.

Ma il comune rigettava l’istanza, perché si trattava di interventi di realizzazione di un nuovo organismo edilizio, “derivante da una sostanziale demolizione e successiva ricostruzione di un edificio con sagoma, prospetti e caratteristiche plano-volumetriche difformi dal preesistente“, ingiungendo al ricorrente la demolizione delle residue opere.

Da qui il ricorso al TAR.

Fiscalizzazione della ristrutturazione edilizia: le regole

I giudici toscani si concentrano quindi sull’art.33 del Testo Unico Edilizia, il primo dei due dedicati alla fiscalizzazione dell’abuso.

Nello specifico, esso dispone che “Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso“.

Se, però, su accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non è possibile, “il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere...”.

L’accertamento del comune sull’impossibilità di demolire

Quindi, in virtù delle regole dell’art.33 del dpr 380/2001, serve un motivato accertamento da parte del comune – che, di fatto, attesti l’impossibilità di demolire – per procedere con la fiscalizzazione.

Infatti, evidenzia il TAR richiamando un precedente orientamento giurisprudenziale, “La disciplina prevista dall’art. 33 del D.P.R. n. 380 del 2001 sugli interventi di ristrutturazione edilizia effettuati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, individua come prima opzione sanzionatoria la sanzione ripristinatoria, a conferma della gravità dell’abuso e della previa necessità del titolo autorizzatorio al quale gli interventi sono subordinati, prevedendo una mera possibilità, soltanto nel caso in cui emergano difficoltà tecniche in sede di esecuzione della demolizione, di irrogare la sanzione pecuniaria. La facoltà d’irrogare una sanzione pecuniaria in luogo di quella della demolizione è poi prevista unicamente per gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, non nel caso quindi caratterizzato, rispetto ad una sopraelevazione illegittima o un ampliamento abusivo, dalla mancanza di qualsivoglia titolo abilitante all’edificazione“.

Il comune, quindi, ha correttamente operato negando la fiscalizzazione.

Demolizione e ricostruzione in totale difformità: fiscalizzazione impossibile

Nel nostro caso, si tratta infatti di un intervento di demolizione di una rimessa e di susseguente ricostruzione di un edificio per civile abitazione: non è, quindi, una ristrutturazione conservativa, ma una nuova costruzione realizzata in assenza di permesso di costruire.