Opzione condizionata per i bonus acquisti per rogiti 2025 e spese nel 2024

Anche relativamente alla detrazione IRPEF “bonus casa acquisti” di cui al comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR e alla detrazione “sismabonus acquisti” di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, il momento in cui si considera sostenuta la spesa (di acquisto dell’unità immobiliare) agevolata dipende dal fatto che l’acquirente agisca nell’esercizio di impresa o al di fuori di tale esercizio.

Nel primo caso (acquirente impresa), vale il principio di competenza fiscale di cui all’art. 109 comma 2 del TUIR e la spesa agevolabile si considera pertanto sostenuta alla data di stipula del rogito o, se successiva, alla data in cui esso produce i relativi effetti traslativi.
Nel secondo caso (acquirente non impresa), vale il principio di cassa e la spesa agevolabile si considera pertanto sostenuta alla data del pagamento del prezzo di acquisto.

In questo secondo caso, la costante prassi ufficiale dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il periodo d’imposta di sostenimento della spesa non può in ogni caso essere addirittura antecedente a quello in cui vengono ultimati i lavori “presupposto” sull’intero edificio da parte dell’impresa che li effettua.

Ipotizzando, nel 2024, l’ultimazione dei lavori “presupposto” e il pagamento di acconti per l’acquisto dell’unità immobiliare, la costante prassi dell’Agenzia delle Entrate ammette che la spesa agevolata ai fini del “bonus casa acquisti” o del “sismabonus acquisti”, corrispondente agli acconti pagati, possa essere considerata come sostenuta nel 2024, anche se il rogito viene stipulato in periodi di imposta successivi (fermo restando che rimane nella facoltà del contribuente decidere di “collocarla temporalmente” nel successivo periodo d’imposta di stipula del rogito).

A due condizioni, però.
La prima: “che il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione” (per tutte, risposta a interpello Agenzia delle Entrate 16 gennaio 2020 n. 5).

La seconda: che il rogito venga stipulato, oltre che entro il termine di legge dalla data di ultimazione dei lavori “presupposto” (18 mesi per il “bonus casa acquisti”, 30 mesi per il “sismabonus acquisti”), anche entro i termini di vigenza dell’agevolazione (risposte a interpello Agenzia delle Entrate 2 novembre 2020 n. 515, 23 novembre 2020 n. 557 e n. 558, 8 gennaio 2021 n. 19).

Viene da sé che, essendo la detrazione “bonus casa acquisti” di cui al comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR un’agevolazione a regime, la seconda condizione riguarda solo l’agevolazione temporanea della detrazione “sismabonus acquisti” di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, il cui orizzonte temporale di operatività, che risultava in scadenza con la fine del 2024, è stato recentemente esteso, dalla legge di bilancio per il 2025, sino alla fine del 2027.

Una volta messo a fuoco quanto precede, diviene comprensibile (e in verità coerente) quanto affermato dalla DRE Abruzzo nella risposta a interpello (non pubblicata) 13 novembre 2024 n. 915-341/2024.
Nel caso di acconti corrisposti da un acquirente non impresa nel 2024, per l’acquisto di unità immobiliari site in edifici che sono stati oggetto, a cura dell’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare cedente, dei lavori “presupposto” di cui al comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR (restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia) o di cui al comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013 (demolizione e ricostruzione con riduzione di almeno una classe di rischio sismico), i quali risultino ultimati nel 2024, il promissario acquirente, alla condizione che il contratto preliminare di compravendita risulti registrato prima della data di presentazione della dichiarazione REDDITI 2025 per il periodo d’imposta 2024 (o prima dell’eventuale esercizio delle opzioni alternative alla detrazione, di cui all’art. 121 del DL 34/2020), potrà decidere di considerare sostenuta nel 2024 la spesa agevolata corrispondente agli acconti pagati anche se il rogito viene stipulato nel 2025 (con possibilità, quindi, in quanto “spesa 2024”, di optare, laddove sussistano i relativi presupposti, per la fruizione del beneficio mediante le forme, alternative alla detrazione, dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito, ai sensi dell’art. 121 del DL 34/2020).

Come si è evidenziato, nulla di quanto precede funziona, però, se l’acquirente è una impresa e non funziona, in ogni caso, se nel 2024, oltre ad essere stati pagati acconti (sulla base di un contratto preliminare che deve venire tempestivamente registrato) non sono anche stati ultimati i lavori “presupposto” sull’edificio in cui l’unità immobiliare è ubicata.